冯晓东：调控高压下，另眼相看别墅生存之道

　　别墅，奢华的代名词。其消费人群应该是在人生的舞台上已经取得了一定的成就，他们有自己的价值主张，关注奢华、绚烂、舒适的一切事物。全球购物只为选择一件适合自己的奢侈品，正如奢侈品消费一样，别墅作为高端物业形式，是很多富豪必购的产品，选择占据稀缺资源或者丰富人文底蕴的地方的别墅不仅是对居住环境提出更高的追求，更需彰显其社会地位。

　　一轮轮新政，中国楼市处在波动之中，可我们另眼相看楼市，别墅产品更加注重在自己的品位与对别墅生活的深层次的定位。近期也随着中高端产品一起“逆势抗压”。

　　至于房产新政下，别墅圈层从容演绎逆势而升有如下分析：在全国各地普通住宅销售量急剧下降的同时，以别墅为代表的高端豪宅市场却不仅没有受到明显的影响，甚至一些地方还呈现出了上扬趋势。为什么这些以别墅等高端产品为目标的“墅人群”可以在楼市低谷期逆市而行？究其原因，除了高端别墅物业在逆市下保值作用的凸显外，更重要的是这些人群自身的圈层特质。而这个圈层在哪里？这个圈层的人又隐于何方？圈层不可见，但她却真实地存在，并影响着社会主流价值的朝向。圈层中的人，以物质条件的相近为基础，又以精神的志同道合为基石，他们都处于社会金字塔的尖端，在“二八财富定律”中占据那20%的地位。这些人群树起一个圈层的堡垒，形成一个极度私密的群体集合。他们之间有特殊的气场，相近的价值取向与居住要求促就了这个同盟圈体的形成。

　　在近年来国家进行的历次土地调控中，别墅供地一直被“严控”直至“严禁”。但现在这一政策却让别墅成为开发商手中的“奇货”。据了解，一些本来准备以每平方米万元以下元开盘的别墅已暂停销售，开发商准备“捂”到每平方米N万元以上才卖。今别墅供地严禁，落实土地调控政策令别墅奇货可居也就不足为怪。国家土地调控规定严禁向别墅供地之后，别墅建造将在相当一段时间内停止，市场供应量也会随之减少，因此在已经拿到别墅用地的开发商眼中，别墅无疑成了“奇货”。同样的道理，商品的市场供求决定价格，只要有买家，别墅的价格存在就是合理的。

　　因此，欲问调控高压下，如何取得别墅生存之道？我只能说：“用心开发，专心做别墅，产品做到位，与细微处见精神，政策分析与市场营销推广上，创新但传承以不变应万变才是生存之道。

　　2011年，将有更多的实力投资者将寻求高性价比的投资产品，这对别墅来说，将是一个难得的机遇。接下来，开发商将更加注重别墅细节和品质的打造，不但刷新别墅建造的最新标准。

　　比如，我曾经策划主导开发一个山水别墅和在高尔夫别墅项目。在高尔夫别墅开发格局中，一直都有“南观澜，北君山”的说法。这是对高尔夫别墅品质最好的肯定。虽说目前的房地产市场被观望所笼罩，大多数房企销售受到影响，但是总体而言，类似山水或者高尔夫性质的别墅在今年还是取得了市场认可的销售业绩。这份销售业绩，主要还是由别墅较理性的价格以及产品独特的魅力，以及区域的发展前景所决定的。在接下来的时间里，开发商也将继续在景观、配套等方面进行升级，不断刷新别墅建造的新标准，一次，我们有理由期待别墅开发的下一个春天即将到来。

　　那么，调控高压下如何做到专心做别墅，以不变应万变呢？曾经的金融风暴带来的连锁反应让开发企业不得不免对更严峻的市场考验，在这样的市场形势下，依然有企业脱颖而出，而这些企业都是比较好的项目，所以我们坚信在动荡的市场中，专心的做项目、做别墅，以不变应万变才是别墅开发企业的生存之道。

　　比如高尔夫别墅开发，在产品打造时，重点开发高尔夫水岸会所，以“景观水”与“度假风情”作为设计主思路，涵盖运动、娱乐、餐饮、休闲、生活、商务、医疗等多领域生活功能板块，把会所打造成区域最顶级的别墅会所。同时，策划一系列的影响力事件或者活动，加强和业主之间的互动，实现大家诗意居住的生活理想。

　　因此，我以为别墅开发的下一个春天即将到来。其价值取向荣耀与优雅共生。后经济危机时代，奢侈品在西欧、日本市场上遭遇了普遍的滑坡，中国却成为世界第三大奢侈品消费国，奢侈品消费，看重的不仅是商品的使用价值，而更多的是一种符号式的象征意义，人们借奢侈品传达的是自己的地位、身份、财富、品位、个性、情趣。无论是抽着大卫杜夫的雪茄，喝轩尼诗，戴江诗丹顿手表，还是开法拉利、劳斯莱斯豪华车，或拥有PRINCESS的豪华游艇……这一系列奢侈品消费都已经成为富豪彰显自己尊贵身份的标志。

　　别墅开发的下一个春天还要求居住要求为安全感与自由同在。别墅的天价让一般消费者瞠目结舌，望而却步，也就成为了身份与财富的标志。别墅的购买群体往往有经济实力，有社会资源，他们有隐私，有秘密，向往尊贵、奢华、健康自在的隐秘生活。对于一部分富豪而言，他们希望别人知道自己，又不希望别人了解自己；他们可能愿意与财富、地位相当的人交往，拥有一个专属自己活动的圈子，这样摆脱一些不必要的烦恼，以享受那种“安全感与自由同在”的居住环境。因此，在对居所的选择上，他们对社区环境、人居氛围、服务配套等各个方面都极为关注，同时，对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有着高出一般标准的要求。

　　这就是别墅开发的下一个春天！有春天所以有调控高压下别墅生存之道的故事！我们拭目以待……