跨年反思，楼市还将上演“狂想曲”？

回顾过去一年，股市一路过山车，让人欢喜让人忧；而房地产市场一路唱凯歌，尽管“史上最严厉”调控等多种压力下威逼楼市“以量换价”打折促销，迫使房价回归常态，但是中国城市化进程大背景下，房地产行业英雄本色犹在。

为期三天的中央经济工作会议12号在北京已闭幕，会议上强调将加快推进住房保障体系，尤其是发展公租房。但对于大家关心的房地产调控，特别是房产税并未提及。笔者认为，政府避而不谈楼市调控并不代表明年调控会明显“松绑”。那么，未来楼市预期如何？在这个跨年的关键时间点，值得我们认真思考一下。

2010楼市调控年，房企逆市翻身仍“不差钱”

从土地市场来说，土地资源的稀缺性的不变真理导致土地市场热度不减，大型房企尤其是央企地产公司华侨城、中铁建等坐拥雄厚资金“逆市而动”，在市场相对低迷的时期加速“抄底”，筹备足够的土地资源作为后期开发、上市融资等企业运作的资本。

从过去一年楼市发展历程来说，伴随着“史上最严厉”两次楼市调控，业内外对于房价是“慢慢降”还是“一步到位地降”的争论从未罢休，但在通胀预期、人民币升值压力，资金缺乏投资渠道的市场背景下，楼市自住、改善、投资需求纷纷入市，“限购”也未能挡住投资者对于楼市关注的热情。与此同时，下半年以来的楼市市场有效供应的增加与大型房企“以量换价”的市场战略，导致今年楼市年终还未到，七成房企已完成年度销售目标，万科更是以超千亿的销售业绩领衔中国房地产业。

房价不断上涨，房企已逆市翻身“不差钱”，“高房价”更难以遏制，政府不得不将保障房的建设重新提上日程，今后，商品房与保障房将成为房地产市场的两架马车，并驾齐驱为不同阶层市民服务。

正视现在，楼市调控的“决心与无奈”

2010年成为中国楼市的调控年，然而这场“史上最严厉”宏观调控效果却未尽人意，尤其是决策者以各种“限购”政策为“高房价”市场降温时，美国联邦储备委员会推出了第二轮“定量宽松”货币政策，计划到2011年6月底以前购买6000亿美元的美国长期国债，并同时宣布，将联邦基金利率维持在零至0.25％的水平不变。

在国外，美国推出第二轮“定量宽松”货币政策无疑为中国楼市调控不尽人意的现状“雪上加霜”，但从另一个角度来讲，“定量宽松”货币政策导致货币供应量将会增加，从而导致货币贬值，人为地推动物价上涨。大量印刷钞票将产生通胀，从而导致热钱流入房地产市场等领域进行资产的保值增值，“定量宽松”货币政策只是更加巧合地为开发商博弈调控“过冬”提供了市场外部环境。

在国内，今年11月CPI同比上涨5.1%，再创年内新高，伴随美国实施第二轮“定量宽松”货币政策，国内通胀预期正在慢慢演变为现实。一方面央行频繁上调存准率，凸显了当前货币政策向2011年“稳健”过度的特征，但市场“流动性”相对充裕仍将为“高房价”创造生长的温床；另一方面却是加息、频繁上调存准率，抑制通胀预期的来临与房价的快速上涨政策的频繁出台。楼市是向左走还是向右走？目前“高房价”的局面能否得到改观？这让业内外人士看了也会觉得让人欢喜又让人忧，难以看懂。从这个角度来讲，彰显了当前楼市调控的“决心与无奈”。

展望未来，楼市还将上演“狂想曲”

总结近几年中国楼市的发展历程，投资者之所以能够看中“炒房”机会，很重要的原因就是通胀预期下房价重新在上涨，但房屋租金的投资回报率却低于其市场预期。单纯依靠房产自身增值成了其短期投资的主要目的，而短期出租收益相比“炒房”收益，少的几乎可以忽略。

当下，当下人民币对外升值、对内贬值，通胀预期加速。人们为了资产的保值升值，对于投资房产的关注热度会越来越高，并不会因为楼市调控的“限购”政策而放弃对于房产的关注。今年11月CPI同比上涨5.1%，再创年内新高，尽管中央明年经济政策的整个基调，把稳物价放在更突出位置，但是在通胀预期下，同样，投资者不可能放弃对于资产保值增值的“炒房”机会。

从信贷规模来看， 今年11月份的新增贷款额很可能达到甚至超过5000亿元。这意味着，2010年的信贷投放“超额”（超过7.5万亿元的年度信贷投放目标）的几率较大。信贷投放“超额”导致市场“流动性”过剩的现象引起国家的关注，频繁上调存准率只是央行对收缩市场“流动性”的一方面。

中央经济工作会议召开后，在当前物价不断攀升、通胀压力进一步加大背景下，2011年宏观经济政策的基本取向是“积极稳健、审慎灵活”，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，那么，明年新增信贷目标可能低于今年的7.5万亿元。那么，明年的新增信贷金额目标到底是多少，也成为我们评判2011年楼市走向的一个关键因素。不过值得肯定的是，明年的新增信贷金额目标不会大幅缩水，会保证新增信贷具有一定的市场平稳性、连续性。由此我们判断，明年的有可能还会保持一定的市场“流动性”，2011年的楼市发展也会相对平稳，房价也会在坚挺中艰难上涨，楼市还将上演“狂想曲”。