国土部是动真格还是“狼来了”？

近日，从约谈问责市级地方政府，到坚决抑制地价过快上涨，要求严管土地市场，严打囤地闲置，地王诞生须2日内上报，再到容积率小于1的宅地出让叫停……国土部频繁发出土地市场监管与调控的信号。

在“史上最严厉”楼市调控效果未尽人意之时，土地市场似乎成为一匹“黑马”，正在掀起新一轮调控的热潮。国土部是动真格还是“狼来了”？在这个跨年的时间点，值得我们深思。

首先，地价上涨的态势真的可以遏制住吗？笔者认为地价难以下降的。在日前举行的“第七届中国数字地产节”上，数据告显示，1-11月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。地价水平高位震荡，7月达到今年以来的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，9月达到今年以来的最高水平。

地价不断上涨是多方面因素驱动的结果，笔者认为主要有以下几方面：第一、地方政府对于土地财政的依赖性较强，如果地价下调有可能影响地方政府收入，地方政府的体系运作随之可能受到影响；第二、政府着力开发保障房市场后，在土地供应这块“蛋糕”没有做大的前提下，保障房用地的增加势必会推动商品房用地地价不断上涨；第三、尽管货币政策而转向“稳健”，但市场未来一段时间内“流动性”还是比较宽裕，土地资源的稀缺性的不变真理导致土地市场热度不减，大型房企、央企房地产对于土地资源的追求不会停止，“地王”也会不可避免的产生，导致地价持续上涨；第四、土地资源作为房地产开发的两大必备要素之一，房地产企业要想持续进行生产经营活动，土地资源必然成为开发商争夺的对象，在市场相对低迷的时期加速“抄底”，筹备足够的土地资源作为后期开发、上市融资等成为企业运作的资本。

其次，国土部通知里提到“对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，2日之内就要填写房地产用地交易异常情况上报”。笔者认为50%的溢价在上海甚至很多二三线城市也很普遍，如果单纯要求土地招拍挂中溢价率超过50% 就上报，那么笔者认为这个政策是没有执行力，也可以通过土地拍卖的底价来规避的。也就是说，招拍挂过程中只要提高地块的底价就可以解决溢价过高的问题，如果底价提的再高一点，土地拍卖有可能还会流拍。

第三、容积率小于1的宅地出让叫停，实际上也难以限制高端住宅、别墅的开发。如果出让地块没有在实际开发时对容积率上下区间做限制，即使出让的地块容积率为1.5，开发企业仍然可作出容积率为0.8以下的高端产品再推向市场，并且形成溢价价值，推动房价上涨。

第四、那么，这次国土部问责是“杀鸡儆猴”还是动真格？尽管首批共有12个土地违法县市的一把手被约谈，但约谈的城市主要是违法占用耕地、未批先用比较严重的，而对于开发企业囤地现象却一字不提，让这场由国土部、监察部、人力资源和社会保障部于昨日启动的“土地问责”有些不给力。尽管随后发了严打囤地、捂盘的补充政策，但从过去一年国土部打击囤地的动作来看，此次政策似乎是“狼来了”，这让资金链相对宽裕的开发商进一步提高“胆识”，视国土部政策而不见，一切照旧进行。

由此可见，尽管国土部频发土地市场政策，但是由于政策本身存在执行漏洞与在地方配合上缺乏实际执行力，国土部是动真格还是“狼来了”，我们也就很清楚了，在未来土地市场调控的成效方面，我们还应继续拭目以待，期待土地市场调控如市场所愿。