国土部光是“积极表态”还不够

自房地产“9.29新政”以来，全国房地产市场并未出现明显调整，只是略有降温而已。土地市场和房屋市场的成交量表现稳定，地价和房价则仍呈上涨态势。于是，近段时间业界关于新一轮房地产调控讨论多了起来。

正是在这一背景下，12月19日《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》出台。一个细节值得关注，19日签发的文件，20日就被媒体报道，速度之快极为罕见。一般来说，近几年房地产调控文件签发后，滞后半个月至几个月，才会在官方网站上公开，继而引发媒体报道。

与房地产调控相关的部委包括国土部、住建部、银监部、央行、发改委、商务部、财政税、国税总局、监察部等，缘何国土部比其他部委更急上火？主要原因有二。一是部分城市频现地王（比如广州、深圳、武汉、杭州等），土地成交的溢价率上升，于是人们又在担心，地价还在明显上涨，房价能稳得住吗？今年1-11月份全国商品房成交均价上涨7%，而开发商购置的土地价格则大涨34%！地价上涨幅度远大于房价，国土部的压力自然大于其他部委。

二是土地管理复杂且难度大。众所周知，房地产业的源头是土地，土地市场若有问题，则会“牵一发而动全身”，作为土地市场的管理部门，国土部肩上的担子很重。名义上，我国实行的是土地垂直管理，但“县官不如现管”，在土地财政的利益驱动下，地方政符实际上在土地收储、供应、定价、出让、调整规划等方面，拥有很大的权力。所以，每轮房地产调控中，国土部总是冲在前面，却总是被现实撞得“灰头土脸”。

接下来分析一下文件内容。整体而言，此文件进一步重申和强调了既有旧政策，主要是今年3月出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，以及9月出台的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。比如：“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县，年底前不得出让大户高档商品住宅用地；再如，存在四种土地违法违规违约行为企业，不得购买新的土地；另如，严禁保障性住房用地改变用地性质。

有点新意的措施有两条。一条是“对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。”明摆着，这条是用暗示法向地方政府施压，国土部并未提出一定要禁止地王，但却要地方填表上报情况，而且还是“交易异常情况表”。

国土部像是在耍小聪明。地方政府可以轻而易举的规避其中两种情况：通过提高土地竞标底价可以将溢价率控制在50%以内，通过减小地块出让面积可以控制成交总价。而单价地王则难以掌控，地方政府要费思量了。需要指出的是，在当前我国经济和社会发展背景下，城镇经营性用地价格长期看涨，绝大部分城市的土地单价都将持续上涨，政府根本没法控制单价地王的出现，除非别再供应优质地块，或者废除土地竞拍制度。

另一条是“加快处置因政府原因造成的闲置土地， 2011年1月中旬前，省(区、市)国土资源主管部门要将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告，并采取措施督促市县抓紧落实闲置土地清理工作”。这条如果执行到位，将会很给力。今年8月国土部的数据表明：目前土地闲置大体分两类，企业自身原因造成的占46%，政府原因造成的占54%。

去年以来，国土部主要摸底和清查的是开发企业原因造成的闲置用地，并形成了一份“黑名单”，现在将矛头重点指向地方政府，多少也算是一种进步表现。然而，针对企业的查处效果都不够理想，搞定地方政府的难度就更大了。上周，依照2008年出台的《违反土地管理规定行为处分办法》，国土部约谈、并可能问责12个县市政府的一把手。而这12个市县却只是诸如陕西渭南、山西运城等不起眼的城市，一二线城市一个都没有，难道只有中小市县才有土地违规行为吗？由此反映出，对于土地违规行为的查处有多难。近几年，国土部下发的调控文件最多，可“光打雷”不行，还得“常下雨”。

最后，还须关注文件中的一个提法：“要严格把握居住用地出让的总量、结构和时序，坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。”只有增加住房供应，才能更好的稳定房价。为此，今年初国土部制定的居住用地供应指标是18.5万公顷，但上半年只完成了36%，全年任务恐怕难以完成。而现在又要防范“放量供地”，这似乎又与国务院的总体房地产调控精神相悖。不增加供应，如何抑制地价和房价过快上涨？