“地根”调控或将从源头上遏制高房价

时间：2011年3月底前

事由：土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各级国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。

缘起：自“2004/08/31”大限，此日后所有经营性土地采用“招拍挂”方式公开转让，并且实施价高者得，作为房地产业原始源头，土地一级市场被地方政府牢牢垄断在手中，始终未能摆脱灰色影子，饱受诟病。

弊病：由于土地一级市场长期为地方政府所把持，各级国土资源系统案件频发。2010年3月31日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源系统党风廉政建设工作会议上感慨，“国土资源系统已成为腐败易发、高发领域”。上海段国元（已判无期）、陶校兴（因案涉土地事件，已移送司法机关）等即为土地腐败的典型案例，国土部信息显示，2009年以来，国土系统受到党纪政纪处分的官员达603人，移送司法机关的650人。

另一个更为重要的原因，由于地方政府盲目追求、盲目攀比土地GDP，在土地财政上已陷入恶性循环，一方面大量卖地；一方面在土地储备和整理中由于缺少资金，便将根本看不清未来的土地向银行抵押，举债进行土地一级市场开发。据相关机构评估统计，至2009年底，地方融资平台负债总量已高达7.38万亿元，目前仍有增加趋势。更由于土地一级市场基本都以地方政府为主导，其贪欲性恶性膨胀，使各地“地王”频频出现，即使在2010年宏观调控政策不断施压下，土地价格仍在屡屡攀高，地价趋势继续走高，致使一些主要的一、二线城市房价不但不降，而且持续看涨。相关二次调控满月调查，京沪穗楼盘多数未降价。

土地垄断和土地财政的肆无忌惮，直接造成了近年来房价的无度上涨，而且地方政府把持了土地一级市场开发，暗箱操作、腐败丛生、矛盾转嫁、秩序混乱、效率低下，更有甚者，因扰民动拆迁，滋生了严重的民生及社会矛盾，与和谐社会格格不入。在持续的调控中，国土资源部出台实质性的“地根”调控政策，2010年9月中旬的关于土地一级开发“退出令”，限时限刻要对土地市场进行专项整治，此举，对那些将土地财政已成为公开秘密的地方政府，无疑是一个措手不及的重大打击。突变的政策，也或将使后续土地市场酝酿变局，更是避免了政府操纵地价，对遏止房价上涨，将有直接作用，也让土地市场进一步规范。

沿袭已久的地方政府垄断性土地开发制度，频发的贪案更是背离了现行土地开发制度中的一些初衷，即便是招拍挂，但是仍然有相当部分房产商为政府人为设置的种种保障而吓退，致使近年来地价和房价被楼市戏称为面粉价格高过面包价格，使许多地区地价房价严重反常，往往是招拍挂地块的楼板价超过当地当时的商品房销售价格。

国土资源部的“退出令”，使政府在土地一级开发上仅充当组织者的角色，企业将在公开、公正、公平，甚至于更高透明度的前提下来承担土地一级开发的责任。根据相关政策规定，企业自有资金进行一级开发的，规定利润不超过8%，贷款进行一级开发的，利润不超过2%，与直接的房地产项目开发相比，偏低的利润，可能会造成企业积极性不高，但土地开发的相对风险远低于房地产开发，转型后土地一级开发市场，仍然具有吸引力。

长期以来，地方政府垄断性的土地一级开发，迄今，实际上已形成了相当的金融风险，地方融资平台高额举债，贷款——开发——卖地——还贷，成为地方清一色的土地一级开发模式，调控之后，楼市环境发生微妙变化，这种土地模式再也不是万无一失了。退出令之后，土地一级开发采取市场化运作，企业当然也存在着不小的风险，既要防止推高地价，也要规避将原来地方融资平台的风险转到企业身上。更由于土地一级开发涉及到大量的动拆迁、征地过程难免会遇到各种无法预计的问题，因而相关部门、国土资源部门虽然“不得直接从事”土地一级市场开发，但是也要尽到了一个在良好组织前提下起到一个监督者的作用，使“地根”调控从源头上遏制高房价。