调控中看豪宅退房由表及里

2010年，房地产市场宏观调控，从中央到地方，可谓措施频频，其最大的核心内容，无非就是降房价。而现实问题是这个房价怎么降？降多少？什么时候降？政府、专家、学者、房产商、购房者众说纷纭，愣是说不出个“子丑寅卯”。

“政策市”影响新房销量下降

国内房地产市场的实际情况，由于调控提高首付比例、限购、限贷、加息以及在一、二线城市具有代表性的沪渝两地及深圳房产税试点的传说，正当楼市处于进退维谷之际，北京、上海又率先取消了首套住房利率7折优惠，是不是“屋漏偏逢连夜雨”？使一些主要一、二线城市，新房及二次新房成交量是直线下降。在“国五条”之后，北上广等10大重点城市中，广州在10月中旬高居销量跌幅之首，达70%；南京、武汉、北京紧随其后，平均跌幅在30%；上海虽然跌幅不高，但销量下降趋势不容乐观。

综合各地楼市成交现状，受宏观调控政策因素影响自然是最大的，各类理性或不理性的房价下降预期仍然在继续加大，使观望气氛加重。而另一个原因则是供需失衡，各地由于纯住宅用地相对较少，新房供应量自然减少。其中也不乏一些房产商，包括央资国企，往往在住宅用地开发上无限逐利，亦导致新盘上市拖延，在未来数月内或继续影响着楼市成交下滑。

豪宅逆势而上仍受推崇

再回过偷来看调控中的房价，2010年10月，上海受到豪宅成交量上升的带动，少则3、5万，高则6、7万，别墅豪宅销售自然还有更高售价，使商品住宅的平均成交价上升了30%。这里特别要指出的是“豪宅成交量上升”。而在上海十数个售价幢超越千万以上的别墅豪宅，价格不但未有松动迹象，而且似乎稳步小幅上扬。更有甚者，而位于浦东东郊宾馆紫竹路的某豪宅别墅项目，以1.15亿元的价格出手一幢别墅，创下了调控以来上海豪宅市场单元售价的最高记录。更有著名房产商明确披露，由于地价的不断上涨，以及竞争的激烈性，其住宅产品将由原来的中端向高端进军。

上海著名传媒在“国五条”满月时醒目报道，“沪大户型房源扬眉吐气，限购令下高端板块逆市活跃，300平米以上大户型成交火爆”，据相关统计，购豪宅大户型客源较9月份增加15%至20%，特别是一些具有良好原生态规划的别墅豪宅以及一线江景房仍然受到众多高端购房者的推崇。

同样是直辖市的天津，离北京咫尺之遥，一个北京感冒，势必亦引起反映的城市，房地产势头虽无法与皇城相比，但由于极其敏感的地理位置，其正逐渐成为高端房地产产品的天然良港。2010年10月25日天津网报道：“限购令下高端需求爆发，天津二手豪宅被刚需”。新“国十条”让买房人更加看到及看重高端房源的抗跌性，而“9•29”则让高端市场也成了刚性需求的逐鹿之地。

新“国五条”发布的20多天时间里，天津的高端楼市已挤进了大批刚性需求的买家。更因为政策多变，资金充足的买家干脆直接在好地段、豪宅型房源上押宝。在国内投资渠道极为稀少的现状下，而且目前依然存在着比较大的通胀预期，不动产的增值保值仍为市场所看好。限购令不但明确了第三套住房不能获得贷款，同时也规定每个家庭只能新购一套房。令那些地方政府万万没有想到的，是购房人、一部分刚需客户因限购令而徒起变化，上海、天津的豪宅市场逆势上扬绝不是个案。

客观看待豪宅退房现象

事实总有二面性，就象宏观调控，如果楼市房价不是疯涨，又何来调控？如若地价不是日长夜大，又何来如此高的房价？相对于豪宅市场而言，有反弹，自然也有退房。问题是如何看待豪宅退房。“国五条”之后，楼市后势的不明朗性，不论是豪宅或是普通住宅，到处都有退房现象。而其根本原因当然还在于受到限购、限贷的影响。对此，传媒无不推波助澜，借题炒作，甚至于不惜制造新闻，搏人眼球，一些传媒屡屡制造不但具有爆炸性、而且也带有更大忽悠性的标题。“上海热销豪宅遭遇退房潮”、“北京豪宅遭遇退房危机”、“豪宅退房量急剧上升”等即是明显例证，而事实上现实楼市并非如此。

调控频袭之下，各地市场的确有豪宅退房现象，这些豪宅退房，且基本上是个案，并非象一些传媒报道的那样，出现大规模豪宅退房。造成豪宅退房，主要像由限购令之下，产证“被强制”无法登记等，限购令似乎让购房者措手不及。豪宅退房比较集中的是一些高端公寓，而因此一概笼统地称之为豪宅退房潮未免有失偏颇。现在的豪宅，基本上就是高端公寓和别墅。一般情况下，豪宅购房者相对理性，由于投资太大，因此，在房型、地段、价格的选择上一定是十分谨慎，比之又比。特别是别墅豪宅，一旦下手，便鲜见退房。更因为别墅豪宅的地段基本无可复制，规划建设等亦绝非普通住宅可以比拟。因而，别墅豪宅的价值性、珍稀性、典藏性以及升值前景由此可见。

“粉丝”投资投机盲目并存

目前一些主要城市出现的个案豪宅退房现象，主要还是发生在一些高端公寓楼盘，如北京的“长安8号”、“绿城诚园”、上海的闵行“星河湾”等。这些高端公寓，虽然售价较贵，量也不多，但无论如何与别墅豪宅没得比。对于高端公寓豪宅，房产商往往在营销上不惜工本、建材上重金投砸，极尽奢华打造。国内已有明显案例，个别高端公寓豪宅，正逐渐形成“粉丝”购房群。这些“粉丝”以品牌为豪，一掷千金，对其中一些高端公寓产品的性价比投资价值并无过多考量，由此也产生大量的盲目性和盲动性，充斥着带有较大投机行为的投资。如若楼市调控有较大的持续性，“粉丝”抢购公寓豪宅现象或逐渐隐退。

宏观调控，要打击的恰恰就是房地产市场的投资投机，特别是现在，一些地方政府用行政手段及其它来压抑正常的房产投资，借打击投机的名号，断绝房产投资行为，让本已市场化的东西再度回归计划经济时代，使一部分资金转道股市，另一部分干脆寻求海外投资，内需白白流失。一些境外机构又借国内楼市调控之际，蛊惑美国楼市已步入抄底阶段，再吹欧洲楼市投资低洼地，借机吸走大量的中国民间资金，个中，更隐藏着极大的投资风险。

对目前楼市存在的高端公寓豪宅退房，不必过于纠结。那些盲目和并不理性的投资及购房行为，特别是“粉丝”情结，在“真刀真枪”的调控面前，那种冲动的脆弱性自然而然地要暴露出来，退房现象便出现了。在包括别墅在内的整体豪宅市场化中，退房的个案现象成不了大气候。当然，在豪宅比较多的一线城市，退房现象会多一些，反之则少。类似限购令这样的地方行政手段，事实证明，已生诟病。因而，在日后的政策和市场化调控变化中，豪宅退房不可能形成普遍现象。