预售新政或将管住2万亿资金

近段时间，北京市出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》引起业内外强烈关注。土地和资金，是房地产开发行业的两大生产要素，所以任何关于资金监管的政策，都会改变行业运行态势。

简而言之，北京市预售资金新政的主要内容是：商品房预售资金应当全部存入专用账户，由商业银行和房管部门共同监管，对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设；按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记等四个环节分批使用资金。

这与之前做法有何不同？以前开发商直接收取预售资金，并相对自由的支配这些资金，比如开发商可以将一个项目的预售资金挪作另一个项目之处，历史上曾发生过的极端恶劣行径是老板卷款跑路，任由楼盘烂尾。而按北京新规，则开发商不能乱花钱，只能按工程进度分批取钱，优先保障项目工程用款。

从源头分析，这又与我国的商品房预售制度相关。实行预售制度，极大的缓解了开发商的资金压力，促进了我国房地产市场的大发展，但任何事物都是利弊同存的，十几年来一直存在预售资金被违规使用的情况，轻则扰乱行业秩序，重则影响项目工程进度或质量，从而损害购房人权益。近几年烂尾楼确实比较罕见，但项目竣工时间延后，建筑偷工减料却屡见不鲜。

今年4月住房和城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，其中要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。实际上，早在 2004年修订后的《城市商品房预售管理办法》中就有规定：开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。其后，部分省份和城市各自出台地方政策，监管的松紧度有所差异。

大家更关心的是此次北京新政的后果。根据北京市统计局数据，今年前三季度北京房地产开发资金来源中的定金及预收款超过千亿，于是有人认为这些资金将不再由开发商随意使用。实际上，千亿资金还有所低估，因为没有将个人按揭贷款（由银行将贷款一次性划给开发商）计算在内。

笔者不妨拿全国数据说话。今年1-9月，全国房地产开发企业本年资金来源50504亿元，其中定金及预收款12185亿元，个人按揭贷款6391亿元，二者共计18576亿元，约占开发商资金来源总量37%。这还不是全年数据。2009年，这两项资金共计24317万元，占全年开发商资金来源总量约43%。

如此算来，假如全国都采用北京市的预售资金监管新政，则每年有超过2万亿的预售资金将被严格监管，而2009年全国房地产开发贷款也不过才11293亿元。对开发商而言，预售资金被严格监管之后，虽然资金多少并无变化，但资金的周转率和利用效率将明显下降，不能再像以前那样自由的将这部分资金用于购置土地和投资其它项目。

中央要求比较高，可是目前各地对于预售资金监管的程度不一，相信还会有它城市会陆续跟进北京的做法，未来终归会全国动作一致。在“银根”持续紧缩、融资环境变差的情况下，预售资金严格监管，对于企业资金面可谓“雪上加霜”。这将从一个角度，促使部分项目降价，以更快的回笼资金，缓解企业经营压力。