房产税真的十万火急吗？

近段时间，关于房产税的消息骤然增加。由此看来，房产税正在进行第N轮的炒作。

财政部财政科学研究所所长贾康在一论坛上表示，房产税推出已经是“按月计算”，目前离推出最终时间不会超出一年。无独有偶，全国工商联房地产商会会长聂梅生在另一论坛上说，如果以前是论年数，那么现在就是论月数了，很可能在明年3月人大召开之前推出。

火药味很浓，似乎房产税——这一公众心目中调控房价的“核武器”就要点火发射了。房产税这玩艺，自2003年开始空转，年年待产，年年生不下来。在2009年12月以来的这轮房地产调控中，中央文件和上海、重庆等个别城市，频频表态或消息流传，但最终都被证明是“小道消息”。

值得关注的是，“9.29”新政中提到“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”看来个别试点的脚步是越来越近。之后，大家都将眼睛盯着上海细则，结果“沪12条”中并未正式推出试点，但又表示“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还须等待时机。

长期而言，不管是叫作房产税，还是称之物业税，肯定是要出台的，这是完善房地产税收制度的必然之举。不过，短期来看，国家的意图更倾向于通过房产税，打压投资投机需求，进而稳定房价。或许，正如有关消息所言，三部委正在会签房产税暂行条例的修订文件，部分城市先行试点箭已上弦。

然而，在房产正式推出之前，难道不需要审视一下楼市变化吗？众所周知，“9.29”新政已将房地产调控史无前例的升级到了“管制”的高度，房贷政策“一刀切”，尤其是限购政策大范围落实，十几个城市齐刷刷的限制居民购房套数。笔者认为，在此厉政之下，房地产市场必将降温，限购城市的房价也不得不下跌一些，至少是涨不动了。

如果房地产市场重现2008年下半的深度低迷，房价理性下跌，难道房产税还必须急吼吼的出台吗？2009年下半年至今年“9.29”新政出台前，笔者曾一直呼吁可以进行房产税试点，以抑制房价过快上涨；但此时改变观点，觉得既然房价必跌，且加息周期已经开始，房价上涨动力基本消失，短期内不宜急于出台房产税，致使楼市“雪上加霜”。

即便要开征，还有两个细节值得探讨。第一个细节有关税基。贾康表示：虽然最后方案尚未确定，但现有信息表明，房地产税不会向“第一套房”征收，投资房将成为房产税调控目标。实际上，在认定对哪些房屋征税的标准上，可以有三种选择，一是按人均面积，比如上海的一种方案是人均70平米以下免征；二是按家庭拥有住宅套数，比如对于三套及以上的住宅征税；三是同时兼顾面积和套数。假如今后的标准是“第一套房”不征收，那么若第一套房是别墅或大户型豪宅公寓，则免税对那些平民百姓的不公，何谈调节财富分配之功用？

第二个细节有关税率。据媒体报道，重庆的试点方案是实行累进制的税率，对个人住宅的套数或者面积划定不同的档次，每超过一个面积或者套数的档次，其征收的税率就会有相应程度的提高。从理想化的税种设计上分析，房产税税率应实行累进制，正如个人所得税一样，借此可以更好的调节财富分配，重点是“劫富”。可问题是，累进制执行起来难度较大。比如，对开发商和二手卖家征收的土地增值税，原本是四级累进制的，但实际上十几年来基本上没有执行过，一般都是按某一固定率税，比如1-3%进行征税。

总而言之，房产税属于必征之税，但短期内不宜操之过急，观察一下楼市降温的程度再做定断亦不迟。至于税基和税率的标准认定，一方面要提高可操作性，另一方面在试点初期，征税面不宜过大，税率不宜过高，需要一个较长时间的完善过程。