流动性趋紧将压制楼市反弹

影响楼市的因素很多，且错综复杂。比如，房地产调控决定市场短期走势，供求关系决定价格的最终表现，保障房建设会分流部分普通住宅的购房需求，而流动性则是影响市场的重要外部因素。

经济学认为，资产价格本质上是一种货币现象，货币供应量增加了，价格必然上涨。消费品价格亦有这种规律。2008年四季度国家为了刺激经济，开始实行超级宽松的货币政策，导致流动性泛滥，成为推高2009年房价的重要因素，同时也是眼下CPI持续增长的重要原因。只是消费品价格的对货币供应变化的反映明显滞后于资产价格而已。

商品住宅，是一种兼顾资产品和消费品双重属性的商品，其价格变化必然受到货币供应量的影响。一般用M2(广义货币)指代货币供应量,但事实上，M1(狭义货币)更能体现企业和居民活期账户的变化，如果M1快速增长，除经济向好的因素外，也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。因此，M1更能胜任担当宏观经济和资产价格的风向标。

众所周知，今年以来央行已三次提高存款准备金率，并于10月19日进行近三年来的首次加息，央行将一年期存贷款基准利率同时上调0.25个百分点。这些动作，标志着货币政策的明显紧缩，极有可能已进入加息周期。

从M1增幅变化来看，在超宽松货币政策影响下，去年M1增幅持续扩大，自去年6月份至今年7月份M1增幅始终保持在22%以上，且2009年10月至2010年3月，M1增幅更是连续6个月超过30%，2010年1月则飙升至38.96%。而近十年数据显示，M1平均增幅约为17.77%，持续超过22%的情况仅两次，去年以来我国的流动性过剩程度实属历史罕见。

M1与楼市基本呈正相关。而且，M1明显领先于楼市，平均5个月左右。比如，2002年上半年至2004年上半年M1保持较高增长，2004年上半年至2005年上半年，房价增长较快；2007年8月M1增幅触顶，2008年1月全国房价指数同比增幅触顶；2008年11月至2009年1月，M1增幅低谷，2009年3月房价指数同比增幅触底；2010年1月M1增幅触顶，2010年4月全国70个城市的房价增幅达到12.8%的历史新高。

M1增幅自2010年1月飙升至38.96峰值后，持续回落，至9月份已回落至20.87%，连续两个月低于22%。按此当前国家货币政策收紧的形势，未来几个月（可能持续至明年一季度）M1增幅还将继续下滑，不过不太可能跌至2008年底前后的10%以下。

那么，按照历史规律，M1增幅不到达谷底，房价同比增幅也不太可能到底。9月全国70个城市房价同比增幅已回落至9.1%，明年二三季度有可能会触底，届时将有可能出现负增长，即重现2009年初楼市最低迷时间的景象。历史会否重现，还待时间检验。