苛政之下，楼市或将调整半年

“9.29”新政，如同一阵疾风骤雨，10月楼市天气多云转阴。不管是新房市场，还是二手房市场，观望再现，成交热情明显降温。尤其是已陆续有十几个城市出台限购令，很多新政之前签了合同，但尚未进行网上备案的购房者，急得团团转。深圳居然有上千人排队办理房产套数证明材料。不得已，住建部也提出五点指导意见，提醒相关城市限购政策的平稳运行。

总体来看，此次调控是自2009年12月以来的第三波调控，严厉程度再次升级。第一波，以去年底今年初的“国四条”和“国11条”为代表，提出稳定市场，性质属于紧缩；第二波，以今年4月的“国十条”为代表，提出坚决遏制部分城市房价过快上涨，性质属于打压；第三波，以9月下旬七部委出台四个文件为代表，继续打压投资投机需求，措施多为全国性的“一切刀”，限购政策趋于严厉化，性质属于管制。

那么，接下来房地产市场将会如何演变？答案是惟一的：调整和降温。第二波和第三波调控，都是在前一波调控效果不佳的情况下的继续加码，或许正如今年3月温家宝总理所言：本届政府任期内一定能把房价稳住。至今，已有超过12个城市出台限购措施，房产税的研究和开征也在持续推进过程中。市场已很难再跟政策对着干了。接下来不妨分析一下全国房地产市场的趋势。

首先，从成交量上分析。根据国家统计局数据，9月份全国商品房销售面积较8月份增加51.7%，创下今年以来成交量新高，表明市场回暖态势强劲，开发商供应规模和市场需求双双放量。也正是由于“金九”的成交量抢眼表现，拉提价格上涨，在第三波调控之下，市场再度降温已呈定局，10月份成交量将比9月明显下滑，未来半年保持下行和低迷形态。明年二季度才有可能重新回暖。1-9月，全国商品房销售面积比去年同期增长8.2%，这一增幅还将持续回落，预计全年成交量将跟去年基本持平。

其次，从价格上分析。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点，自4月份成为这轮房价同比增幅的高点后，连续第5个月出现回落。今年剩余月份，这一增幅将基本保持回落和振荡态势，预期明年二季度出现负增长。

从环比价格看，9月份，70个大中城市房价环比上升0.5个百分点，与8月相比商品住宅销售价格上涨0.5%，正是这一明显上涨招致第三波房地产调控。其中普通住宅销售价格上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨0.7%；经济适用房销售价格上涨0.2%，二手房价格环比增长0.5%,说明高档房上涨冲动更强。在新一轮政策的调控下，预期10月份房价环比涨幅将明显回落,可能持平，笔者认为四季度和明年一季度房价将以盘整或小幅下跌为主基调。

最后，不同的城市市场趋势存在差异。10月以来的情况表明，全国市场普遍降温，尤其是出台限购措施的城市。然而，上海的商品住宅成交量依然保持较高的水平，甚至还有少数豪宅出现逆势热卖的现象，这主要与上海新建高档商品住宅供应偏紧有关。2007年以来，上海居住用地出让面积非常小，而“十二五”期间，有限的居住用地中又将有七成以上定向供应保障性住房建设。所以，中高端商品住宅总体上供不应求的现状难以改变。当然，由于政策打压投资投机性需求，未来几年很难再现类似2007和2009年的大牛市。