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加息对楼市是“温水煮青蛙”
2010-10-22 11:29:35前天晚上,加息活似从天而降,无论是民众,还是专家,都没有一点思想准备。从资本市场看,昨天股市大盘毫发未伤,甚至以微涨收盘,而地产股却惨不忍睹,以3.5%的幅度领跌各行业。
这可就有趣了,加息并非针对房地产业,缘何房地产业却“伤得最深”?众所周知,房地产业是资金密集型产业,而融资构成中对信贷依赖度非常高。大部分开发企业资产负债率高达70%左右,全国六成以上的购房人使用贷款,而且大部分贷款成数超过五成。本次加息属于平衡型,基准存贷款利率皆上升0.25%,所以将同时增加开发商和购房人的贷款成本。
地产股大跌,很多人就认为这对房地产业影响深重、立竿见影,实际上,远没那么邪乎。地产股自“9.29”新政出台后就持续上涨,原本就有点非理性了,此番加息消息一出,顺势调整,是必然的。对开发商而言,现在的最大问题是搞不到贷款,倒不是利率高低的问题;对于投资投机性购房需求,由于全国一刀切的“三贷限贷”、“外地限贷”,同样是贷款难的问题。
反倒对于自住型购房者,加息实实在在的提高了他们的购房成本,因为越是中低端购房者,越是贷款成数高,反倒是那些不差钱的富人可能全款购房。没有完美的政策,原本抑制通货膨胀和资产价格上涨的加息政策,反倒更多的提高了自住者的购房成本。
除了直接增加建房和购房成本之外,加息对于房地产市场的间接影响是持续的。今年提高了四次存款准备金率,但其效果抵不上一次加息,加息是货币工具中最有力的工具。历史经验表明,一旦开始加息,就会有第二次、第三次,甚至更多,这将是一个通道。比如上一轮加息从2004年10月开始,直至2007年12月,共计加息九次。
加息对于房地产市场的影响,必须经历一个由量变到质变的过程。一般而言,在加息周期开始阶段,对房地产市场的影响并不大,其影响是一个渐进的、累加的过程。有两个加息节点比较重要,一个节点是加息周期过半,另一个节点是最后一次加息,相较而言,后者更重要。这就是所谓的“温水煮青蛙”。尤其是在市场向好的时候,比如2004年-2006年总共加息才三次,对楼市几乎没有影响,只到2007年创纪录的一年连续加息六次,方才对经济、股市、楼市产生显著影响。
所以,针对本次加息,房地产市场实在不必恐慌,这一举措给人的心理影响,远远大于实际影响,区区0.25%,实在难言有多厉害。实际上,一次加息对楼市的功效,远远小于当前的限贷和限购措施。
值得关注的是,本轮第一次加息与上轮加息的背景略有不同,2004年那次国内经济偏热、投资过热、楼市火爆、房价高企,国外经济向好;而当前则是发达国家实行宽松的货币政策,国内经济稳中略降、通胀初现、楼市和房价趋于降温。自去年底开始,房地产调控接近一年,尤其第三波调控9月29日才出台,房地产市场正在降温过程中。此时加息,对于楼市有点“雪上加霜”的味道,其影响超过2004年那次。
在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下,全国楼市降温的速度将会有所加快,部分城市量价齐跌恐将难免。然而,市场将会分化,改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现,将优于对贷款依赖度高的中低档市场。另外,三季度新增外汇储备创季度新高,热钱可能加速流入,这主要与人民币升值预期有关,加息可能进一步吸引外资流入,部分游资会否进入楼市,从而推高高端物业价格,值得观察。