货币因素是调控的最大难点

宽松货币政策导致的流动性泛滥，加之美元的持续贬值，造成了又一拨与其挂钩的资产价格上涨，实际上已经形成了市场对于大宗资产的偏好，投资者现阶段的目的可能更多在于保值需求。而基于购置商品住宅保值的需求，恰恰与正在强势推进的房地产调控希望弱化商品住宅的投资属性形成对冲。

美联储公开市场委员会9月21日公布短期利率决议及政策声明，宣布维持联邦基金基准利率在0%至0.25%的水平不变，并称一旦需要，将提供额外的宽松政策以支撑经济、提高通胀率。该声明引发市场对于美联储实施第二轮量化宽松措施的预期。而多年来的经验可以告诉我们，美元的泛滥将直接导致大宗资产价格的再度攀升，同时热钱将进入套利空间更大的包括中国在内的新兴经济体或形成输入型通胀。受此影响，黄金价格已经到达1300美元/盎司上方，原油价格也超过80美元/桶。

当8月份的CPI达到最近22个月的新高3.5%之后，9月份仍旧存在再创新高的可能。与一年期定期利率相比，负利率状态已经不容置疑。而央行行长周小川最近在出席IMF会议期间表示,尚没有证据足够表明,已经使用的数量型工具包括准备金率和公开市场操作吸收流动性,难以完成控制通胀预期的目标。可以看出，负利率状态仍将维持一段时间，短期加息可能性极小。11日，央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行的存款准备金率,提高50个基点。

从中国人民银行显示的数据来看，2007年12月，广义货币供应量M2为40.34万亿元；2008年12月，M2为47.5166万亿元；2009年12月，M2为61.0224万亿元；2010年8月，M2为68.7502万亿元。意味着从2008年1月至今年的8月，广义货币供应量M2增加了70%以上，尚未算上货币的乘数效应。

不妨再观察下人民币升值的步伐。自6月19日中国人民银行宣布进一步推进人民币汇率形成机制改革以来，人民币对美元汇率已升值约2%。其中，9月份升值的步伐明显加快，9月共有9个交易日创汇改以来新高，人民币对美元汇率上涨1.74%，创出汇改以来最大单月涨幅。

多年来，中国的城镇化、人民币升值与负利率现象是中国房地产市场的三个刺激点。

显然，除了采用价格工具加息以外，很难摁住上扬的房价，而或是出于全局的考虑，价格工具的采用对央行是左右踌躇。因此，10月7日出台的上海市实施细则，直接用行政手段进行非常规调节，限定上海家庭只能新购一套商品住房，同时提高了土地增值税，并将在今后5年新增100万套保障房。可以看出，遏制需求，打击囤地与增加保障房是今后一段时间的政策重点。