预售把关难让市场理性

自今年4月调控以来的上海房地产市场始终未出现颓势，近期又出现了成交量复苏的迹象。数据显示，8月份上海市商品住宅成交面积73万平方米，环比增加了69.77%，成交均价为21156元/平方米，环比上涨了9.54%。

或是基于对未来走势的考虑，9月2日，上海住房保障与房屋管理局下发了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，要求建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。而在9月15日，更进一步下达了高价楼盘审批权上移的规定，据媒体报道，上海近日一项内部文件要求，最新申请的销售单价超过3万元的新盘预售许可的审批，将送交由市一级部门完成。除了将高价盘预售备案审批资格上移之外，上海新开盘的价格信息将采取“一房一价”形式.

继5月初北京市住建委出台“同一购房家庭只能新买一套商品住房”的行政手段之后，上海市此次的3万元单价新盘预售许可上移至市一级审批，无疑也是再次运用行政手段进行市场调控。

不能不看到，新规有其积极的一面，即可以通过行政手段控制发展商的乱涨价行为，防止市场的炒作。但硬币的另一面，则可能会由于过于细致干预市场，影响市场自身机制。同时会出现两种可能，其一，对于确实由于前期土地获得成本就高的项目，由于审批权限的上移，可能拉长审批周期，导致供应的被延缓。其二，若对于部分确实与成本比较溢价较多的项目，但若原先可以以3万元以上单价被市场消化，而由于新规被要求在3万元以下单价进行预售，则将可能再现房地产市场火爆时期的关系买房情形，最终中间环节的成本将在三级市场中进行释放。

房市的调控需要标本兼治，行政手段去市场化，能短期使市场降温但难以治本。从广义货币M 2来看，2008年7月的446362.17亿元至2010年7月的674051.48亿元，增长值为151%。从CPI来看，国家统计局公布的8月份CPI为3.5%，远高于2.25%的一年期定期存款利率。而截至9月15日，人民币兑美元连续第四个交易日创出新高6.7388。上述几组数据说明货币超发导致的流动性宽松与负利率，以及人民币升值重新启动的背景，恰恰是房市再次升温的重要原因。