限购令可能使少数高档盘短期受益

10月13日天津出台限购令，至此全国已有9个城市出台限购套数的新政，这一严厉措施对市场的影响，我以上海细则为例略作分析。

“沪12条”终于露面了。不仅上海人关注，全国人都有想法；不仅地产界有反映，股票市场也上涨了（证券分析师们认为政策偏温和）。这也难怪，上海的经济地位和房地产市场规模，决定了其政策的广泛影响力。

究其内容，共计12条。很多业内外会士都反复分析、讨论、争议过了，虽然房产税“爽约”，但政策的力度并不算小，尤其是限购套数和提高土地增值税预征税率。不过，尚未有人反向思维，考虑一下政策会否对某些楼盘来说是利好。任何事物都有反作用，房地产调控同样存在“负影响”。就“沪12条”而言，限购和提税两个措施皆存在这一现象。

关于限购政策，是这么规定的：自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

限购是一种非常严厉的措施,属于行政干预手段，而调控中较常使用的信贷政策和税收政策，则是一种经济手段。经济手段之下，市场具有较大的弹性空间，行政手段之下，市场可以回旋的余地很小。因此，限购政策必然会压缩投资需求的市场总量，硬性的打压那些中大型投资者，使他们只能购买一套住宅，总体上有利于稳定房价。

然而，问题是即便新一波调控已经登场，依然会有部分资金想要通过投资房地产达到保值升值的目的。原因比较复杂，比如，产业资金正在经历金融化，温州等地传统制造业不景气，资金急需找出路；再如，CPI持续高涨，通胀依然不见好转，而加息迟迟不来，存款负利率幅度越来越大，钱入银行纯属贬值；还有，对境外游资来说，人民币近期持续升值，而且还将继续升值，投资内地房地产可以无风险的赚取汇差。

在这一情况下，既然只能购买一套，那些仍然愿意投资房产的资金，必然会倾向于选择高总价的物业，尤其是高端公寓和别墅。所以，新政出台后，近段时间上海少数豪宅却逆势而行，比如10月10开盘的闵行星河湾和新江湾城的仁恒怡庭，单价皆在5万元以上，居然仍被抢。除了高总价之外，投资者还会关注楼盘的稀缺性，只有具有稀缺性豪宅才能获得更好的收益率。星河湾属于品牌和产品稀缺；某些市核心的豪宅，比如新天地周边，属于地段稀缺；黄浦江沿岸的豪宅，稀缺性主体现在滨江的特殊景观资源。

“沪12条”中的关于提税政策，规定如下：按不同的销售价格确定土地增值税预征率，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。

今年5月，国土资源部曾发文要求东部地区预征率至少为2%。目前来看，上海是全国首个分区域、分项目进行严格征收的城市，由于今年多数楼盘售价都超过了去年均价，所以大部分都将以3.5%税率预征，其中小部分将以5%税率预征。由于以外环线为分界线划成两个区域，这意味着外环内的高档公寓和外环外的别墅的售价，一般都会超过所在区域均价的1倍，将按5%税率预征。

然而，任何税收都存在着所谓的“税负转嫁”问题。增加税收，必然增加商品成本，因为政策将一部分利润以税的形式拿走了，这部分新增成本到底由卖方、还是由买方负担，则取决于市场形态。土地增值税显著提高后，如果某些项目的性价比高，或者某些方面具有稀缺性，或者开发商不差钱等等，则这部分新增成本极有可能由买房人负担，也即企业提高房价，以弥补增税导致的损失。若不幸遇到更为强势楼盘，则房企可能以此为借口，房价上涨幅度甚或超过税负增幅，则购房人岂不是更惨了吗。

总而言之，“沪12条”将使楼市整体降温，抑制房价整体上涨，但并不意味着所有楼盘皆为此所困。短期来看，少数项目极有可能“因祸得福”。这就是非常政策之下，非常态的市场逻辑。而长期观之，此现象会淡化。