冷静研判商业地产

本文刊发于《中国地产市场》

2009年上半年的中国房地产市场出人意外的持续回暖，国家统计局数据显示，1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，同比增长11.6%；1-7月，全国商品房销售面积41755万平方米，同比增长37.1%；7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，环比上涨0.9%；7月份，全国房地产开发景气指数为98.01，比6月份提高1.46点。。然而，占房地产固定投资1/3、房地产销售面积近10%的的商业地产却在上半年表现差强人意，与住宅类产品相比形成了强烈的反差，从微观上来来看，部分同区域的办公楼与住宅的价格甚至出现了倒挂的非正常现象。商业地产未能顺势回升，更说明了商业地产与住宅类产品的在几个方面都存在着一定的差异。

商业地产，顾名思义，是“商业”与“地产”的有机结合产品，商业是其内在属性，而地产则是其有机载体。商业地产的成功与否，商业地产的价值能否达到有效的提升，主要取决于后期商业经营管理活动的成功。而商业经营管理活动的成功，除了自身产品的定位准确这一先决条件外，还与社会的消费能力与信心有着息息相关的关联。国家统计局数据显示，2008年11月以来，消费者信心指数持续回落，并于2009年3月到达低位，2009年6月与去年同期相比，依旧降低7.6。可见，经济危机虽然已经公认触底，但其阴影仍旧笼罩，也因此可以看出，商业地产相比住宅类产品，其对于实体经济的依赖度更高。实体经济能否顺利走出困境，将对于商业地产具有相当的影响。

相比住宅需求的相对刚性，商业地产的需求弹性则显得更大。国人传统的居者有其屋的观念，加之城市间人员流动的因素，使得住宅的投资消费具有巨大的潜力与事实需求。在住宅保障体系没有大致建成使用的前提下，这个需求很难被疏导甚至压制，租不如买的观念不可能短期改变。而商业地产则不然，对买家甚至租客来说，其需求的面积与时间都可以根据预期的经营结果而富有弹性，商业经营的预期决定了需求的大小与紧迫性。同时，商业地产的买家的专业度要求亦更高。相比前两年，以办公楼为例，投资客占总买家的比例在下降，这点与住宅类产品中投资客户的比例相比，相去甚远。更多的投资买家更倾向于购买自己相对熟悉的，对商业专业度要求不高的住宅产品。如上所言，正因为商业地产的价值提升除了周边地价的提升之外，更多的在于自身商业经营管理的成功，所以商业地产与地段好坏并不呈现绝对的正相关关系。商业地产更需要具有适合所在区域，形成自身特色与品牌区隔的个性。有个性的商业地产可以规避地段的劣势，而无个性的商业地产则并非一定就可以乘地段的顺风车。

不得不看到的是，商业地产的供过于求现象客观存在。从供应方面来看，未来三年，上海、北京、深圳三地的商办土地供应量1415万、3083万和446万平方米，总供应量接近5000万平方米。一季度上海甲级办公楼存量达530万平方米，未来12个月，还将有超过70万平方米的甲级办公楼竣工。而需求市场则受经济危机的影响，租客们纷纷转租相对低廉的办公楼，或者缩小租赁面积以降低运营成本。租金下滑与空置率提升仍未能给市场以足够信心。上半年北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金与2008年底相比分别下滑10.82%、9.74%、9.04%、1.26%，北京、上海、广州准甲级写字楼租金分别下滑12.56%、8.88%、7.56%。

商业地产如何破冰扬帆，是一个现实的命题。

巨大的供应量与萎缩的需求是商业地产面临的最大难题。经济学中的一个基本原理就是供需决定价格，因此，商业地产在未来几年内的价格有望处于一个平稳的区间。而相比住宅而言，今年以来尤其是一线城市的住宅价格上涨幅度较大，实质上已经缩小了原本与商业地产应有的差距，甚至出现一些倒挂的现象。可以看出，商业地产在未来的一个中长期而言，其价值洼地现象正在逐步形成。对于一些具有长线投资需求的机构或个人买家而言，现在正是一个不错的选择时机。而对商业地产的持有者来说，与其守株待兔，还不如积极塑造各自的商业运营风格与价值。其实，在经济危机之下，一些优质物业基于各自的定位和运作，并未受到过大的负面影响，也充分了给予我们以示范作用。

对管理层而言，商业地产在住宅类产品小阳春到艳阳天的同时，遭遇倒春寒，也是不愿意看到的结果。结合商业地产与住宅类产品相比更符合机构投资者的特点，适时提速房地产证券化进程，正当其时。如可通过商业地产的收益型特点，将其未来的租赁收益打包成信托产品等。去年12月，国务院就确认通过REITs融资的基调。近期，上海浦东新区已经上报国内REITs试点，把打包物业未来10年的租金收益进行信托。7月底，保监会也确认正在制定保险资金投资不动产的具体规则，而优质的商业地产很有可能是保险资金的理想目标。

价值洼地效应与融资渠道的完善、试点，对于商业地产的持有者而言都是外部的利好，但同时也不能忽视内部的产品力的打造。对于商业地产来说，其产品力已经不再局限在产品的区位与硬件这两方面了，诚然，这两方面对于所有的房地产类型都至关重要。但商业地产的特殊就在于，若仅仅依靠区位与硬件两项，仍然难以称之为优质商业地产。原因在于，商业地产的魂在于其软件部分，包含了目标客户的细分、商业形态的定位、商业运营的能力等。同样的综合物业，她一样可以被赋予不同的内涵，也因此将针对不同的消费群体，与引进不同的商家品牌。随着REITs的陆续试点与发展，预计早期相对简单的商业地产开发，将朝着日趋成熟的方向发展。具体的说，就是商业地产的开发商，将不再简单的实现开发、销售、再开发的循环，而将是朝着意向开发、商业运营、租金信托、再开发的模式发展，而这样的模式，其实也更有利于发展商与商业地产的良性运作。早期简单的拿地开发商业，再以包租或者分割散卖的方式销售，在如今，已经有不少产品出现了后遗症，即后期运营混乱，从而严重影响商业地产的增值。

商业地产现时的“冷”，其实也正好给予了我们“静”的时间。商业地产的价值体现恰恰并不在于项目建成初期，体现价值的往往在于其良性运营之后。无论从哪个方面而言，商业地产的租金收益是高于住宅产品的，当然也必须看到，商业地产要实现良好的租金收益，其背后的运营能力要求也是需要具备的。因此，商业地产的开发并不适合所有的房地产发展商；商业地产未必如看上去那么美，尽管商业地产利润较之住宅更高；商业地产不仅仅是售出和租出那么简单，更复杂的在于后期的运营。