“沪12条”使上海房价半年内难上涨

国庆长假的最后一天，在千呼万唤中，上海房地产调控细则终于露面。9月26-29日，以国土部和住建部为先导，七部委展开新一轮房地产调控。深圳、厦门等地紧急推出地方细则，作为全国楼市的风向标，上海细则的动态可谓万众瞩目。

上海细则共计12条内容，不妨简称“沪12条”。基本上全面贯彻落实了七部委相关文件精神，调控目的主要是抑制投资投机性购房，坚决遏制地价、房价上涨势头；其次是加快建立和完善以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和推进旧区改造为重点的住房保障体系。以下对重点措施进行简要解读。

首先，限制多套购房行为。“国十条”和本轮中央政策，皆明确提出“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”当前北京、深圳和厦门都已实行限购，“沪12条”规定“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。”从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果。而且为合理的自住者留下了“活路”——可以新购一套。另外，这也只是特殊时期的非常措施，等房价稳定之后，自然会解除禁令。

其次，对市场影响最大的还属个贷政策。根据中央精神，“沪12条”严格落实了首付不低于30%、第三套及以上住房停贷、不能提供1年以上的个人所得税缴纳或社会保险证明的外地购房者停贷、禁止消费性贷款用于购买住房等政策。除此之外，还严格了公积金贷款：对购买非改善型第二套住房家庭的停贷、对购买第三套住房及以上家庭停贷，这一点上海领先于全国其它城市。信贷政策的全面紧缩，将有力抑制投资投机性购房需求，不过对于合理的自住需求也有一定的“误伤”，没有完美政策，只要利大于弊即可。

再次，严格细化和土地增值税。自“国十条”以来，中央几次强调严格征收土地增值税，“沪12条”提出：按不同的销售价格确定土地增值税预征率，住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。”上海是全国首个推出如此细致措施的城市，以前多按1-2%的率税预征，此次大幅度提高。由于今年多数楼盘售价都超过了去年均价，所以大部分都将以3.5%税率预征，其中小部分将以5%税率预征。值得关注的是，由于以外环线为分界线划成两个区域，这意味着外环内的高档公寓和外环外的别墅的售价，一般都会超过所在区域均价的1倍，将按5%税率预征。这必将影响到项目利润，加大了开发商的资金成本压力，如果是强势楼盘，则企业有可能会因此而提高售价，以弥补成本增加带来的损失。

还有，住房保障可圈可点。去年12月出台“国四条”以来，稳定房价和加强住房保障，一直是调控的两条战线。目前来看，其它城市的细则多重视前者，而轻视后者。而“沪12条”则提出“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。”一方面，大型居住社区可谓上海首创，去年规划了15个，今年又新规划23个，使之成为落实住房保障政策的真实载体；另一方面，保障性建设规模堪称全国最大，按上海08-2012住房建设规划，新建30万套经济适用房、30万套配套商品房。而“十二五”期间将增至100万套，尤其是廉租房和公租房的新建规模将有明显增加。五年后，上海市的保障性住房建设规模和保障水平，极有可能是全国第一。这不仅使大量中低收入家庭受益，而且对于分流商品住宅市场需求，稳定房价起到一定作用。

最后，还有其它有新意的政策。比如，明码标价、一房一价，这将抑制开发商随意涨价行为。再如，项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收，这等于说是提高了预售条件，能够更好的维护购房人的权益。另如，被动迁居民家庭获配的动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。这将增加二手房市场中的普通住宅供应，有助于缓解此类房源的紧张局面。

当然，之前部分民众有所期待的房产税最终没有出来，不过“沪12条”提到：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。这说明国家已经同意上海进行试点，只是还需准备配套措施和等待更佳时机。在一定程度上可以说，房产税依然是楼市调控最重要的“备用武器”，继续发挥着对于投资投机需求的威慑作用。在“沪12条”的督战之下，未来半年上海房价将会趋于稳定，房地产市场和住房保障将向着更加健康的方向发展。