上海楼市细则公布：限购亮相，房产税继续悬头上

上海细则千呼万唤终出来。4月国十条出台后，上海细则一直未出，据说是在房产税问题上纠结不下，直到7月后，才零星的出台了一些措施。“9.29新政”出台后，深圳、厦门、广州等地紧跟着出台了相关细则。上海成为焦点所在。简要分析一下内容吧。

第一，   最重要政策是限购。“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。”这一条是落实国家“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。”此政与北京和厦门相似，但不如深圳的限购严厉，不过还是会对多套的投资投机需求造成沉重打击。

第二，   大家最关注的房产税没有出来。但提到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。”说明国家已经同意上海进行试点，只是出台还要等待时机。为什么等时机？我认为推出的形式有可能是几个试点城市一起推出，或等其它城市先行推出；另外，如果现有政策能使市场明显降温，尤其是房价下跌，则房产税将有可能较长时间内暂不推出；而如果现有政策无法抑制房价上涨，则必然会推出。所以，房产税何时推出，一是看其它城市，二是接下来的市场表现。

第三，   差别化信贷政策基本上按国家原规定落实。信贷政策主要是央行和银监会说了算，地方政府其实并无多大回旋空间，此次“9.29新政”中的信贷政策基本上都是全国一刀切，上海照章行事即可。具有新意的是：“住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。”地方政府有调整公积金政策的权限，这在一定程度上也能抑制三套及以上的信贷需求。

第四，   加强土地增值税征管。“按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。”这一条是落实国家政策，不过比国家政策更加细化。由于只是以外环线分为两大区域，则对高档项目影响较大，尤其是内环内的很多公寓和外环外的别墅项，将按5%征收，明显超过以前的2%左右的水平。这将使这类项目的开发商利润受到影响，会否将因此提高价格，还有待进一步观察。

第五，   着力推进住房保障工作。“全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。”按2008-2012住房建设规划，新建30万套经济适用房、30万套配套商品房。依新的规划，保障性住房在“十二五”期间将进一步加速、增加规模，预计廉租房和公租房的新建规模将有明显增加。这将使五年后，上海市的保障性住房建设规模和住房保障水平，跃居全国前列，不敢说第一，至少也是第二。

第六，   实行一房一价。“房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。”这将抑制开发商随意涨价行为，干预定价的程度比较深，如果严格执行，则将直接控制房价涨幅。

总而言之，上海细则基本上全面落实了国家的“9.29新政”，尤其是限购政策将对市场形成显著影响。而尚未出台的房产税，则成为悬在楼市头上的一把利剑，对投资投机需求形成一定的威慑力。在此政策形势下，第四季度上海楼市将出现明显降温，成交量将比8-9月份有所下滑，价格将会进一步松动，尤其是在供应量继续明显增加的情况下，开发商迫于回笼资金的压力，预计促销的项目会进一步增多，打折幅度会重新增加。这将有助于市场的健康发展和稳定房价。