未来房产税会被转嫁吗

近段时间，房产税的话题再度升温。9月17日—18日召开的中国土地税费金改革国际研讨会透露：部分城市推出房产税的条件已经成熟，房产税试点最快将在年底公布，明年正式实转。9月30日财政部和国税总局官员在答记者问时说：拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。10月7日“沪12条”中提出：按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。

看来这把悬在中国房地产市场头上的利剑，真的快要落下来了。实际上，房产税（长期而言是物业税），是我国税收体制改革的应有之义，箭已上弦，只是静待合适的时间窗口而已。

而广大民众，尤其是部分拥有多套住房者，更关注房产税出台后的影响。对此，明显分为两个阵营：对于想要购房的阵营而言，他们认为房价将因此而下跌；对于拥有多套住房的富裕家庭和投资阵营来说，房价不一定会下跌，因为他们有信心可以将税负转嫁给买家。

这其实是经济学中的一种现象：一种税收政策能够发挥多大的功用，关键取决于税负的最终承担者是谁。近几年我国房地产调控中频频动用税收工具，比如提高二手房转售环节的营业税、契税、所得税等，但在买方市场中，卖方更加强势，很容易将多出来的税收转嫁到买家头上。这在市场中一般表现为，在挂牌出售中，卖方会挂出一个“到手价”。

在房价持续上涨的市场环境中，买方往往不得不接受这种条件。其结果是，提高卖方税负的调控手段，往往最终推高了房价，而非抑制房价。房产税推出后将会如何呢？当前，我国房地产税收主要集中于开发和交易环节，经营性房产的持有环节有房产税和城镇土地使用税，但住宅环节基本属于空白。

交易环节的税收是一次性征收的，所以更容易被转嫁，而作为持有环节的房产税，是持续征收的（一般一年征一次），因此能否在交易的时候被卖方将累计的税负一次性的转嫁，并不那么便利，关键要交易时的市场环境。比如，近几年国内楼市“长阳短阴”，若不幸交易时楼市处于调整期，则卖方想一次将大额房产税都转嫁给下家，并非易事。

就房产税而言，我认为其影响可分为三种。短期来看，影响较大，它的出台标志着国家调控房价的决心非常大，不达目的不罢休。中期分析，利空将被市场消化，因为试点开征初期，税基小、税负低，确实容易被卖家转嫁。长期来说，房地产税制得到改善后，不仅有利于引导地方政府不要紧盯着土地财政，也能在一定程度要为楼市中的投资投机需求降温，从而对于稳定房价有些许益处。

近日另有一例关于税收的新闻：西安市财政局将做好私房出租税收和小产权房契税征管办法的前期调研，力争尽快试点征收，对此西安很多市民表示十分担心房价会由此进一步上涨。这种担心同样源于税收转嫁问题。当前，按相关税法，住房出租是需要纳税的，包括营业税、个调税、房产税等。而事实上绝大部分房东都不进行合同备案，同时逃税。至于私房出租，多处城中村，更加征税难度更大。

对小产权房交易进行征税，情况非常复杂，目前国家不承认小产权房的合法性，何谈征税？如果硬征契税，是否意味着承认其合法性了呢。就像我国坚持认为日本拘捕中国船长不合法一样。小产权房之所以备受欢迎，主要是价格便宜，民众担心的是，万一政府征税后，其价格会由于卖家转嫁税负而上涨，至于合法性是否得到改善，法不责众，老百姓并不在意。

房地产调控中有两大工具，一是信贷，二是税收。信贷政策的短期易出效果，而税收更宜长期性。遗撼的是，由于房价屡调屡涨，政策制定者难免心情烦躁，频频将税收政策当成短期工具使用。如何更好的减少税收转嫁的问题，决策部门必须细思量。