新政立竿见影 退房潮呼啸而来

新政立竿见影 退房潮呼啸而来

被定义为空调的调控，再次向世人发挥其威力。

国家有关部委再度收紧房贷政策，要求首套房首付须超三成，三套房贷全面停止。不到24小时内广州爆发大规模“退房潮”，这其中便包括位于番禺号称中国第一大盘的某项目。在重拳调控出击之下，楼市陷入一遍恐慌……

过来退房的客人都是因为无力承受突然提高的首付而不得不放弃的买房。按照行业规矩，遇到这种情况开发商与购房者应该坐下来好好协商，如果买家确实拿不出钱，出于道德开发商应该把订金退还给购房者。

 我们不得不说，首套房提高比例，对于购房者来说是个压力，而且高出基准利率10%的房贷利率，也使得很多不是以投机为目的的购房者，感到非常的不公正，我凭什么按着这么高的利息来缴纳房贷？事实上，提高房贷利率，作为一个“结构性”加息并没有对于高房价产生任何影响，但却增加了真实购房者的负担，这是霸王调控。刚需者只是获得了账面价值的升值，但是现实中必须要多付10%的利息。

更为重要的是，本来是为了让年轻人有首套住房的房贷首付比例，竟然提高到三成，这是明摆着不让刚需者买盘，让他们眼睁睁地看着楼价一天比一天高，却无能为力，真正的投机者，现在已经不需要任何金融杠杆，就能炒楼了。大富豪几套几套的买，甚至连整栋楼都买了，你信贷政策对他有什么影响吗？

资本逐利，很大程度上看中了其价差，中国尤为明显。

现在股市有了股指期货和融资融券，还可以搞个杠杆，来个对冲。但是，楼市是没有对冲机制的，只能单边上涨，才能使得资本获益。如果说有，那么，就是经济的衰落成为楼市对冲的机制。这又是我们所不能容忍的，但是，治理起来，决不能靠压。现在能够不压的地方，只有银行储蓄和股市，银行储蓄在于货币增发，股市也在股票增发，反正都是在稀释购买力。这是一个很不好的信号，愈加使得资本进入楼市，而且是结构性的进入。

我早就说过，调控最先伤及的是刚性需求者。卖房者表示，过来退房的客人都是因为无力承受突然提高的首付而不得不放弃的买房。“因为我们的货量主要是小户型，所以买房的都是首次置业的年轻人为主。本来首付是两成的突然提高到三成，使得很多买家都负担不起。”事实上，调控从破坏性上还可以看到，使得房地产博弈主体发生了变化，房地产垄断形式更加严峻，控制房价的能力也已经大不如以前了。

而且，现在闹得最欢的是房产税，我觉得应当符合宪法，任何政令都不能违宪。应当征收收益税和遗赠税。其效果比房产税要好，更有针对性，很多人也指出，房产税是不安定的因素，确实如此，应当接受历史教训。

而且，新政的角度往往是从抑制需求和供给两方面出发，更是抑制了成交量，从这一点来看，供需差并没有根本改变，反而是越积越高，一旦风声不紧了，这些积累差还会形成爆发。有人说，为什么风声不紧了，你怎么可能紧下去，根本就紧不下去，因为需求是实在的，无论是使用价值的需求，还是金融价值的需求，都是客观存在的，而房屋供给量却受到了土地垄断以及各种各样的压力阻挠。那些高价盘，也不可能一直拖下去，必须找到一个时机爆发一下，这是我们所担心的。调控成为开发商休整好时机，也成为投机客做价差和利差的好帮手，对于真实购房者而言，则只能分摊一再上涨房价后果，让越来越多的人成为房奴。退房潮局部出现，不是说明政策对抑制房价有多大的威力，而是说明，对于真实购房者而言，是增加了负担。我以前曾经写文章指出，房价里面包含着税费至少占70%。而且，从两会代表的调研来看，并非乱想的。

我们的目的是，让房地产成为经济的引擎，而不是祸害。另外，希望管理层考虑，房地产、股市、经济增长、货币政策、财政政策以及就业率、通胀率等联动关系，不能只看到一个指标去做事，我已经按着货币资产的倾向，将其分为五类，组合成几十种小类型，根据不同的类型采取不同的措施，而且现在确实很多国家也在这样做。只不过理论上还没有发展出如此精密的模型，希望能够引导房地产健康发展、通胀率合理、经济增长快速、增加就业率。