房地产开发商的30条军规

房地产开发商的30条军规

第一条：为创造社会财富，为城市化建设、服务作更大的贡献

房地产开发商经营是在盈利的同时，为社会也创造了财富，这是主观为己，客观为国的具体表像。而现在的问题是，开发商创造财富有限，对建设、服务不足，这也是普遍诟病的根源。所以将第一条列为首条是因为：开发商应承担更多的义务和责任。

城市的实体建设、和谐建设、市场建设;质量服务、配套服务;城市生态、环境建设等均涉及到开发商的开发理念与责任。有人说，这是政府的责任，房地产开发商没有这个义务。这是片面的、狭隘的理解：当开发商获取土地在作项目前期规划时，建筑外立面的和谐，如：管线外露、空调外挂、入住客户无晒衣场所等等，直接有碍城市观瞻;建立小区周边接壤的和谐：围墙三透（透光、透绿、透风），直接影响城市形象;考虑排放与居住的和谐：室外地坪标高、雨水排放，直接影响居住质量、城市卫生，等等。所以说：开发商对城市生态建设、和谐建设是责无旁贷的。潘石屹建议住宅小区应融入城市大社会：不建围墙。笔者体会，这可能是出于对从城市大生态环境和开发商应尽的义务与贡献的角度考虑的。

2、在法律、法规框架之下实现利润最大化

在商言商，经商盈利，天经地义，无可厚非。但，违法违规的盈利注定是短命的。

3、承担企业公民职责，提供房地产优质商品

当下，房地产产品更趋向高端化、优质化。作为住宅商品房来说，卖房地产产品已“进化”为：谈资源、重景观、保安全到重品牌、讲私密、比艺术、看典藏的境界;而另一端却是（拎马桶）老公房、经适房、普通商品房，这极端反差、首鼠两端的鲜明对照，足应引起我们开发商的严重关注：尤其是在普通商品房的规化、建安时应加大对小区景观绿化、建筑功能、便民设施等等的投入。

4、依重当局，尊重、信守市场游戏规则

陈云的儿子陈元在答凤凰台吴小莉提问时说：市场是政府建立、管理的，政策是政府制定的，所以要依靠政府（大意）。笔者想，在当今政策决定市场趋势的大环境下，依重当局是正确的。

至于房地产市场的游戏规则，前些日，清华大学李稻葵说，这游戏规则要改，现在，谁也玩不过谁（大意）、中共中央党校政策研究室周天勇说，现今的土地出让政策要改革、上海朱晓红先生的“市场不是万能的”论述、林书的“有钱应去卖山或湖”，以及如今全国各地热推住宅建设质量竣工验收的“分户验收”，即一户一验...对于这种种信息、迹象，我们开发商应密切关注，但是，对“具有中国特色式的市场经济模式”，勿容质疑，对于游戏规则、土地出让、市场变化形态应密切关注、跟进。

5、按法律、按法规、按流程从事企业的一切经济活动

“三按”工作模式是老套套了，没有过时，仍然十分有效。

6、无城市控规、详规的地块，无论招商引资、优惠政策多么诱人，都得慎重介入

城市建设控制性规划（简称控规）与城市建设工程详细性规划（简称详规），是城市建设的法律依据。当开发商拿土地之前就应将（待建土地）的控规、详规弄明白。当然，一线城市在土地招拍挂之前可能已将控规、详规内容在招标书上明示了。但是，去年，笔者就在天津市某区，前年，在湖南长、株、谭、某区就碰见，有控规，而无详规的事。虽然，当局的招商引资、优惠政策十分诱人，“面灰”价格也可接受，但是笔者的心事仍很沉重。例如：在天津某区一家外地上市开发企业，就因建好的小区（建筑体量35万平方米）的排水管网出口标高，低于（后编制）的详规的城市管网的接口标高，雨水排不出去，导致小区管网系统全部报废，直接损失三亿多人民币，這样的悲剧都是不明详规惹的祸。

迷茫...

话又说回来，有的开发商老板喜欢无控规、详规的地块，笑称：大可勾兑，可“浑水摸鱼”---意即：可直接参与市政设施工程建设，可加大讨价还价、融资垫资筹码、可统筹平衡规划开发、有更大的发言权、主动权、更多机会等等。

对此，笔者不敢苟同---投资风险、挑战成本太高，搏击与产出悬殊太大，此时，脑海里晃出某位大师的：不要将所有鸡蛋“捆绑”在一个篮子里的教诲;上海朱大帅也曾说：当心地方“关门打狗，闭门杀猪”。

对于笔者的这种心态，上海颇有名气的主编邱易平老师给出的评语是：富老的中央主义、产品主义、技术主义，不合时。朱晓红老师、张九条老师索性开出“罚单”：今后爷们出场，富老只配“司仪”，不可作主旨发言---更可怕的是，对于笔者对xxxx豪宅的点评，朱晓红老师透露：xxxx老板已顾了三个杀手，后看你有年岁了，放你一马云云，搅得笔者几天没有睡好，老在思索三国演义里的杨修，是如何丢掉“吃饭的家伙”。

扯远了拉回来：笔者仍然坚持：无城市控规、详规支撑的地块，玩起来太玄，无论招商引资、优惠政策多么可人，都得慎重介入。但在问题的表述上，在契约的勾兑上，应好好向邱易平、朱晓红、张健老师们多学学。见贤思齐嘛。

（待续）