房地产终于开始全行业收缩了

今天，国家统计局公布了7月份全国房地产市场运行情况，很多人眼睛只盯着房价变化，却没有仔细观察，其实全行业的绝大部分指标都出现了收缩态势。这不仅影响到本行业走向，还会影响到国民经济发展形势。

从房价来看，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，态势不错。但房价环比持平，其中新建住宅与上月持平，二手住宅下降0.1%。说明当前市场处于胶着状态，买卖双方在价格上互不让步。笔者认为，只要调控政策不放松，那么下半年房价总的趋势还是下跌的。

价格坚挺，并不代表开发商们心理有多强大，对后市有多乐观。恰恰相反，很多指标皆反映出开发商其实很心虚，忧虑下半年和明年日子该怎么过。不妨对几个行业指标做简要分析。

首先，最能体现开发商心态的是全国房地产开发景气指数。7月份，全国房地产开发景气指数为104.72，这是继今年3月触顶以来的连续第4个月回落。上一轮楼市下行期中，这一指标连续16个月下滑，本轮预期要到明年二三季度才会触底。

其次，开发商拿地热情不再。7月份，全国房地产开发企业完成土地购置面积3246万平方米，环比6月大幅减少41.6%，说明开发企业拿地热情已显著降低。或许有人说近几个月央企还在到处拿地，这与他们资金比较充裕有关。而大部分开发商，尤其是中小企业，在拿地方面已步入“冬眠期”。

再次，房地产开发投资出现回落。7月份，全国房地产开发完成投资4118亿元，比6月环比减少29.4%，这是今年以来首次大幅回落，说明开发商不敢追加投资了，扩张速度放缓，有些已经收缩战线。今年1-7月，全国房地产开发投资同比增长37.2%，虽然还在历史高位盘踞，明显超过全社会固定资产投资增速，但却是继今年5月触顶以来的连续第2个月回落，下半年还将持续回落，预期全年增幅将回落到20%左右。这就意味着，房地产业拉动经济增长的能力在下降。

还有，商品房建设减速。7月份，全国商品房新开工面积为1.17亿平方米，比6月份大幅减少38.4%。值得关注的是，这是自去年11月以来，首次跌破到1.2亿平方米以下。受市场低迷预期影响，部分开发商不敢加速开工，接下来部分项目会出现缓开工现象。7月份，全国房地产开发企业房屋竣工面积为0.42亿平方米，相比6月份减少19.2%，同样说明企业对于后市预期变得有些悲观，所以少数项目出现停建现象。

另外，商品房销售遇阻。1-7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。下半年，销售面积同比增幅还将持续回落，预计全年成交量将比去年出现二成左右的下滑。单就7月份而言，全国商品房销售面积6466万平方米，较6月份大减29.7%，可见楼市已进入胶着期，买方观望情绪浓厚。

最后，开发商渐渐开始“差钱”了。1-7月，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%，增幅较1-6月减少6.2个百分点，自1-2月增幅触顶之后，这是连续第7个月回落。从月度情况来看，7月份房比6月份减少19.8%，开发商资金面最宽松的时候已经过去。开发企业资金面将由宽松向紧张慢慢演变，预计下半年资金将出现一定程度的紧张局面，随着恒大、万科、绿地、保利等地产巨头纷纷开始促销，开发商降价现象将越来越普遍。

房地产业的整体收缩，将使中央不仅要关注房价是否会合理回落，而且还将担心其支柱产业的作用是否会萎缩，如果今年四季度或明年上半年经济增幅显著下滑，估计决策层会更加重视房地产业“保增长”的价值。