空置率重要指标,不能“捣浆糊”

空置房的事最近炒翻了天。几个月前有报道说，国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。近段时间，这则旧闻又被媒体拉出来反复炒作，惹得任志强也憋不住撰文批驳。

其结果是，8月4日国家统计局迫于舆论压力，在自己的网站上公布了一组全国商品房待售数据。并特意指出：商品房待售面积是房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，国际上通用的房屋空置率指某一时点上所有空置房屋面积与全部房屋面积存量之比；所以不便用商品房（住房）待售面积计算房屋空置率；准确的房屋空置率数据的获取，有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

不过有趣的是，国家统计局每月公布的全国房地产开发综合景气指标中，有一个商品空置分指标，而且2009年之前国家统计局还会公布每个月的商品房空置面积。现在国家统计局改口了，改称原来的空置面积为待售面积。究其原因，一方面在舆论压力下，有撇开责任之嫌；另一方面，原来的“空置面积”确实与国际上通行的“空置面积”在内涵上有区别。但若深究之，待售面积也应算作空置面积。如此玩“文字游戏”，意义并不大。

从国家统计局公布的数据看，空置情况并不值得担扰。2010年6月，全国空置住宅为10646万平方米，同比2009年6月增长6.4%，反倒比2009年底的11494万平方米有所减少。按套均107平米（2009全年成交的商品住宅套均面积）计算，当前全国待售商品住宅为约100万套，只占所谓“6540万套空置房”的1.5%。

其实，近几年我国商品住宅的待售情况，远比十年前好的多。去年笔者曾做过一个商品房空置的专题研究，以国家统计局现在所谓的“待售面积”为分子，以近三年商品住宅竣量总和为分母，得出一个大概的空置率。2008年底这一指标为6.34%，明显低于15年来 10.53%的平均空置率，远低1999年15%的空置率。2008年底的待售商品住宅为10660万平方米，与当前极其接近，但2009年住宅竣工面积增长了6.2%，所以当前商品住宅空置情况应略好于2008年底。

确实，光看待售面积意义并不大。2009年底的11494万平方米待售商品住宅中，竣工后1-3年的为9762万平米，3年以上的为1720万平米，真正长期滞销的房子并不多，而且其中还有开发商故意捂盘惜售的因素。关键是，我们现在搞不清已经销售的住宅中，有多少是没人住的。正所统计局所言：这有待于全国住房普查或含有相应住房信息的人口普查。

依笔者经验，当前空置房比较集中的地区，正是投资投机性购房比重比较大的地区，如一二线城市。从空置房集聚的特点来看，大都市的卫星城镇和中小城市的新城区，是空置房比较集中的区域。如前段时间媒体曝光的鄂尔多斯市的康巴什新区，规划100万人居住，现在只有2.8万人；还有天津宝坻区的京津新城，号称中国内地最早的由开发商打造的新城、亚洲最大的别墅区，规划50万人口，如今建成的别墅基本空置。

国际上，一般用房价收入比、租金回报率、空置率等三个指标来衡量房地产市场的健康程度。当前，我国房价收入比全国略高，一线城市过高；租金回报率明显低于合理水平；而空置率却是一笔糊涂帐。为了更好管理和调控楼市，国家相关部门确有必要进行一次住房情况的摸底调查。