地方土地财政或成“明日黄花”

在宏观调控的大势之下，土地财政已被推上风口浪尖。当房地产信贷日趋收紧、土地已不再成为“香饽饽”，更由于包括“二套房”等一系列新政，楼市销售波澜不惊，土地财政已经难以为继，土地GDP与往日巨大落差，地方政府或可考虑谋些其它“赚钱”的营生了。

中国银监会2010年6月15日发布《银监会2009年报》，其中指出，从目前放贷执行和展望，2010年的经济发展环境可能好于2009年，这期间国际金融危机正渐渐趋暖，出口及内需正步上平稳轨迹，有了2009年GDP“保8”的底气，2010年GDP或将“冲10”。在去年信贷投放量猛增的背景下，流动性几乎已到了警戒线，银监会已强调必须优化信贷结构，提升信贷质量，以增强全面抗风险能力和可持续发展能力。随着宏观调控的深入，房地产市场的不确定因素正逐步增加，那么，房地产开发贷款和个人住房按揭业务的风险隐患有可能上升，因而，银监会将集中精力防范房地产信贷风险，信贷取向基本面已转向以政府背景为主的经济适用房、廉租房等为主的产品上，种种迹象表明，银监会对商品房及房地产商业项目的信贷控制已扎紧口子。在宏观调控中，国土部、证监会对上市房企的融资审查也正收紧，一些上市房企的增发方案、融资方案屡屡夭折。其实，房企在资本市场的融资已遭遇前所未有的瓶颈。

最为严重的，房地产开发企业在经营性现金流上遭到了“入不敷出”的尴尬。相关机构针对国内排名前列的A股上市房企调查显示，这里包括万科、金地、保利等地产大鳄，共21家房企，2009年一季度时有13家的经营性现金流为正，而时至2010年同期，却只剩3家的经营性现金流为正，其余18家均为负值；如此庞大的缺口，流动性的支撑是必然的，但由于受制于政府调控，一手商品房销售急剧下降，现金流当然也急剧减少，以及再支持土地和其它成本，这些房企正眼巴巴的盼望相当数量的资金需求，即便是降房价，销售所得对现金流无异杯水车薪，如何保证流动性的支撑成了房地产企业的心病。

当房地产企业面临资金窘境之时，对土地扩张、圈地囤地的信心则受到连锁性的巨大打击，现在要考虑的不再是土地扩张，而是如何消化原本已经囤进来的土地项目，因为国土资源部已经三令五申，那些囤地项目则变得岌岌可危，不但有开发大限，令房企最为尴尬的是贷款似乎根本无法解决，在当今全国销售量下降之时，再奢谈新项目开发根本就是自绝于地产圈，相当部分房企正在为如何解套伤足脑筋，与此同时，带来的便是土地交易市场的冷落，广东东莞流拍，京城房山流拍等，各地流拍声不绝于耳。

中央政府宏观调控，对地方政府而言，却有难言之隐，这就是原本一些地方依赖性极强的土地财政，或成明日黄花。这些年，由于地方政府对土地财政的无度追逐，在土地财政GDP上盲目攀比，使地价极度膨胀，为推高房价助澜推波，不但如此，高地价也拉下了不少地方主管土地的厅、局、县、市级官员，地方政府在土地上吃、拿、卡、要，暗箱操作，助长土地恶性竞价，使土地在某种程度上不但成了高房价的“祸首”，而且也成了一些地方政府官员腐败的土壤。2010年6月国内各媒体报道的江西国土系统官员土地腐败群案，即是典型案例。

江西国土腐败群案的警示是十分深刻的，除了权力失控以外，多年来，相关政府主管部门对地方政府的土地财政睁一只眼闭一只眼，根本没有建立过有效的监督体系，相反，还为土地财政大开绿灯。更由于更上一级的政府对地方政府GDP指标的苛求，使地方政府对土地财政、土地GDP从暗的到明的、从小来来到放手一搏、从吃饭OK再到收受贿赂，根本无法从源头上进行监控，造成全国许多地方政府普遍性的“以地生财”恶性循环，也充分暴露了国土资源管理权过度集中，权力监管缺失到放任自流的地步。

新政之后，地方土地财政抑或也受了致命性的打击，各地土地GDP跌落迹象明显，当地方政府从收取巨额土地出让金的大赢家随宏观调控而迅速陨落，同时，那种中央和地方政府在土地问题上的博弈是否也告一段落？依旧受到市场的关注。土地财政是不是明日黄花？究竟还能维持多久？宏观调控的持续性将成为改变地方土地财政的风向标。