新政“大考期”尚未来到

2010-06-29 18:16:56

房产新政出台至今已二月有余，前些日子关于物业税是否开征热闹了一阵子，近期好像又偃旗息鼓了，其实这反映政府当局的一种矛盾心态，同时又是对房地产今后发展变局胸中无数，犹豫不决。尽管许多专家与学者对新政作了无数解读，恕我直言，至今绝大部分对新政的解读与观察停留在表层的。近期媒体议论最多的是：房产拐点是否到来，房价是否已经到底部等，我认为这些恰恰是伪命题，研究这些没有任何意义。近期不少人问我，房产的“底部”大概在百分之二十吧，以为超过百分之三十银行就有麻烦了，我说你放心，数以万亿计的游资如猛虎在外等着呢，说不定哪天早上等你睁开眼睛，那些游资就把房产给收拾了，那会等到银行与业主到法庭去对公堂呢？所以呀，什么叫“底部”呢?你认为不是底部，掌握总量资本的人认为是底部，你的底部就没有了。我始终认为，中国房地产的深层次顽症是土地财政与流动资金过剩，于是就引申出一个命题：本次新政是个阶段性的局部调整还是一个长期性的战略方针？这个问题很重要，尽管建设保障部的官员讲，房产新政不会半途而废，但这些官员的水平与相关部委把绿豆涨价的原因推到一个农民游医郎中张悟本身上的水平是差不多的。我们必须从整体来思考问题。

目前有一个很肤浅的认识，认为新政的目的就是打压房价，由此推导出房价下降就显示新政的作用。其实中国房地产的关键点不是房价，像上海近十万元一平方米的价格，即使下降三成又如何？新政至今二个月，从房产交易量看，总体呈下行趋势，有些城市下行30%--50%，于是以下问题就值得我们重视：

1，如果成交量继续下滑，造成有购买力者不愿入市，而想入市者又没有实际购买力，随着时间的推移，会出现怎么的局面？

2，有一种观点认为，扩大保障房的覆盖面，把原来从商品市场的购房者重新“拉”回来，相对就是减少市场有效需求，政府对商品房市场可以完全放开。理论上似乎有些道理，但按目前对保障房的建设资金与速度，“要饭的”永远比“挣钱的”多，而且还有庞大的夹心层住房问题至今没有一个好方法。

3，市场成交量低迷，再不差钱的发展商也会资金短缺，如果坚持不减价，那么机会成本就是减少或者不拿地，结果直接影响地方政府的财政收入，政府将减少对基础与公共设施的投入与建设，然后招商受阻，税收减弱，财务危机链初现端倪。

4，房地产的整个产业链在GDP中近三个百分点，从我国现有经济看，至今未找到一个产业能够替代房产业，这也是为何前二次总是先打压，后救市的主要原因，一旦宏观经济恶化，决策的思路偏向何方?

5，市场的相持阶段过长，银行的金融危机潜然上升，我国银行信贷业务非常单一，放贷成为银行利润的主要来源，发展商资金循环受阻，大量按揭业务游离市场在观望，地方政府支出远大于收入，连银行业不敢问鼎放款，宏观经济呈现硬着陆现象。

以上分析得出:新政的大考期还没到来，现在只是热身赛，真正的大考期在今年年底至明年的上半年，而大考期过后，新政是一个阶段性调整措施还是一个较长期性的战略举措，要看明年上半年的一些问题怎么解决对策:

1,金融危机时，中央与地方财政投入的近九万亿的基础建设，大部分明年陆续竣工，庞大的产业建设大军后续的工作点在哪里？

2，地方政府的债务偿还能力。地方政府究竟举债多少，数据说法不一，我取个最低值，六万亿债务，每年的利息是4000余亿，如果没有出让金收入，政府债务将会怎么办？

3,本次新政只是将游资暂时“隔离”出房产业，如果长期抑制投机失效，在某一点上资金大量进入，再次造成房价高位反弹，囤地现象再现，届时的杀手锏又是什么？

4,银行如果长期贷款萎缩，赢利能力下降，汽车，奢侈品等市场同步不景气，旅游贷款百姓不要，银行出路在那里？真的叫老百姓买绿豆贷款？

5,GDP与就业的矛盾，明年上半年会更加突出，经济方式的转变与GDP的保八愿望更加不容乐观，近期的汇率波动与人民币升值，对我们出口业的影响在半年后凸显，届时拉动GDP的三驾马车更加倚重于投资拉动效应，房地产是否又成为拉动GDP增长的一根救命稻草？