调控重典中慎言投资商业地产

在宏观调控之后，国内一、二线城市商品房销售可谓是一蹶不振，销量持续下跌，“新政”实施二个月左右，从跌30%、50%，到目前80%以上，跌得房产商缺失底气，投资者退出市场，刚性需求预期加大。值此时机，业内外疯传传统房地产已至转型时点，而商用物业，即将迎来黄金时代。讲得有鼻子有眼睛，仿佛接下来的房地产市场，非商业地产莫属，难道商业真将在后调控时代揭开灿烂的一页。

2010年5月14日“新财富500富人榜”发布信息，万达集团王健林以401亿元位居首富，在中国房地产20余年发展史上商业地产大佬首次取代住宅地产大佬坐富人榜首位，此时最大的反响似乎是王健林的登顶，意味着商业地产可制造财富神话。殊不知，万达自1988年成立以来，用了22年时间才登上中国商业地产第一把交椅，而原来住宅地产大佬万科地产，成立于2984年5月，经过26年创业开拓，才成为中国房地产行业领跑者。

其实，即使房地产没有转型，万科品牌的社区商业也早已成为一大房产特色。在2010年6月9日，万科对外宣布，旗下首个城市综合体在其总部“老巢”深圳龙岗中心区项目正紧张筹备，预计2010年面市，此举是否意味着万科嗅觉技高一筹，难道传统房产真的判了转型时点？万科深圳龙岗项目其实也只是万科旗下的一个项目而已，万科在宏观调控期间对外宣布，免不了外界猜疑四起，究竟是一种转型迹象？还是能代表一种转型趋势？再反过来说，即使是王健林登顶而创造了商业地产神话，充其量也只能说明未来房地产市场的发展存在变数，商业地产从目前的楼市格局或将受到相对重视，而断定商业地产即将步入黄金时代，或者即将进入黄金十年，可能有点言过其实，产业转型，在存在巨大隐形风险的同时，更需要一个市场培育期。

随着楼市调控从紧，在全国各地包括北京、东莞、广州、江苏、宁波、义务等地，商业用地频频流拍。比较典型的是2010年5月24日，京城四块商业用地招拍挂，由于没有企业参与报价而集体流拍。6月17日，东莞今年最大的商业金融用地流拍，该地块周边配套良好，设施完善，地理位置上佳，起拍总价高达5.53亿元，楼板价2018元/平米，此类商业项目，显然是资金门槛不低，而且楼市的持续低迷，致使房产商不敢贸然入市争夺项目，如若依据传统楼市转型论，对此类条件比较好的商业地产岂不是要争得头破血流。另一个比较原则性的问题是商业地产投资上资金沉淀量大，市场风险可控性相对较弱，无论是房产商，还是投资者，如果没有充足的后续资金作为保障，投资风险无疑是十分巨大的。

就在业内人士仍然在为房地产税是否开征大打“口水仗”之时，且有消息传出，“商业地产将率先开征物业税”，是不是空穴来风？已惊得房产商和投资人士一身冷汗。宏观调控重在抑制投资投机，调控政策对商业地产的投资绝不会袖手旁观，那么，商业地产将率先开征物业税或有来头。再看市场现实，受此影响，《北京商报》2010年6月21日报道，市场已经嗅到被征税的味道，商业地产领跌京城楼市，商业地产项目频出“割肉”情况。而国内一、二线城市中心商铺租金日甚一日，旺铺租金压力十分巨大，但是这也是因地而异，更由于中国城市发展的差异性，各地商业基本没有可比性。目前在各地需要投资的商业项目，普遍存在的问题是严重缺失基础设施，消费购买力基础更差，随着政策的收紧，商业投资购买的观望氛围同样浓厚，商业地产要立足市场，与房产商的营运能力、配套能力、资金实力等都有着极大的关系，相对大中型的商业项目，从取得土地到项目建成有一定周期，如若区域竞争激烈，则根本无法形成有效供给，那么，项目开发的后市趋势则难预料，房产商岂不成冤大头？

对房产商而言，商业项目的开发，同样需要充足的资金链，而2010年，中央信贷政策虽然从宽执行，但是对房地产信贷已屡屡宣布严格执行，不论是住房项目，商业项目的开发，商业贷款依旧是房产商一道难以逾越的门槛，2009年的贷款政策已经是老黄历了，A股地产板块仍未喘过气来，包括国土资源、住建部、证监会、银监会等部门的联手监控，商业银行断不敢擅自开闸放贷，控制房地产放贷风险已成调控中重要一环。

综上所述，在宏观调控的重典之下，商业地产究竟会不会迎来黄金时代，还有待市场的检验，万达、万科，翘楚中的翘楚，谁能与之相比？