“二套房认定”或成楼市转折点

2010年6月4日国内主流媒体几乎在同一时间发出报道：住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督委员会发出同志，明确按家庭成员拥有住房数认定二套房，即商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。“二套房认定”尘埃落定，或将成为房地产市场转折点。

三大部门对商业性个人住房贷款中第二套住房标准进行了规范，或许再次表明了政府部门对本轮房地产市场宏观调控的决心，在坚决遏制部分城市房价过快上涨的同时，“二套房认定”无疑是再加砝码，并且同时执行认房又认贷的严厉政策，调控紧缩之下，对投资投机需求的排斥，是毋庸置疑的，但同时，对真正刚性需求市场的心态影响，也将是巨大的，包括对未来房价的预期问题、首付问题、利率问题等，市场销售的低迷状态将继续加剧，观望继续延续，宏观调控更使2010年的楼市与2009年的状况形成巨大反差，对房地产相关行业的影响也无可避免，房产市场难道真正要与拉动内需实施剥离？楼市转折所造成的巨大影响，或将形成一个“长痛”的过程。

二套房认定政策，最为明显地是对房地产市场中的投资和投机需求实施了外科式的切除手术，对稳定房价起到实质性的作用，其次也将有效缓和自2009年以来求大于供的局面，真正的购房者或许可以得到更大的选择。但二套房认定政策的严格性，对真正要贷款购买第二套住房的家庭，以及改善型刚性需求的购房客户，不但带来的压力会比较明显，因为贷款首付不低于50%比例，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且还要同时执行“认房又认贷”，在二套上实施差别化住房信贷政策，无形的压制，严重影响购房心态。政策的确抑制了不合理的住房需求，但同时也打击了那部分真正改善型需求的购房积极性，楼市或许会陷入一种莫名的怪圈，那么，商品房市场的销售仍将继续下降，继续遇冷的局面短期内根本无法改观。

二套房认定政策“认房又认贷”，其影响或许是空前的，楼市也将全面扭转从求大于供到供大于求的局面，无可置疑的是对降低房价有着最为直接的作用，在二套房认定的标准之下，对目前的房地产市场无可避免地带来二大影响。

一是国内一些大中城市，房产开发相对过热地区，特别是房价抑制居高不下的一、二线城市，在上海、北京、广州、南京、杭州等地，已经出现整体楼市明显降价迹象，一些面临市场走势趋冷的房产商，正企图利用各种或明或暗的手段，包括赠送面积、优惠付款条件等进行变相降低房价，相信未来会有更多的楼盘跟进降价，房产商在大势“高压”之下正在酝酿新一轮战略调整，因为其面对的是一阵紧过一阵的调控。

二是房地产中介行业，在调控大棒的影响下，行业洗牌已是大势所趋，良莠不齐的房产中介，真正到了洗心革面、优胜劣汰的关键时刻。上海万余家中介门店正面临降薪、裁员、歇业潮流之中，占总数约7成的中小门店，在二手房成交进入“冰冻期”之后，抗风险能力明显下降，经纪人亦开始“劳燕分飞”，一些相对实力比较强的品牌公司硕果尚存。上海二手房  门店包括“飞单店”在房地产鼎盛时期曾达到史无前例的15000家左右，在宏观调控新政之后，楼市新房滞销，二手房有价无市的降温也日甚一日，中介市场全行业亏损已是明摆的事实，认房又认贷，二手房可能进入高危期。

二套房认定标准的出台，基本上已成为2010年国内房地产市场的重大转折点，但是，市场最大的看点依旧是房价降不降？降到什么程度？更由于此标准对二套房置业的成本已明显增加，刚需购房欲望受到抑制，那么，实际上房地产行业的好日子或许一去不再复返。