房地产产品创新

张健

房地产产品创新是一个很大的题目，房地产产品分许多类，每一类都有创新机会，本文会给出一些思路和案例。

近期，国务院正式出台“国十条”、国土部出台“19条土地调控新政”、央行又上调存款准备金率等，对于房地产调控方面的政策不断出台，全国各地房价有下跌趋势。

与此同时，虽然我国房地产市场的发展迅速，但目前我国房地产产品同质化竞争越来越激烈，如何创新房地产产品成为摆在开发商面前特别重要的问题；因为产品创新可以提升居住的品质，也是企业在激烈的市场竞争中必须直面的重大决策。相信随着我国人民生活水平的提高和房地产市场的发展，房地产产品创新的重要性愈发凸显，房地产产品创新发展的空间也会越来越广阔；我们可以期待更多更好的房地产产品面世。

房地产产品分类

房地产实物产品（通常意义的房地产产品）基本可以分成5大类, 即住宅, 办公楼, 商业房(包括商场和商店), 工业厂房和旅游休闲(包括宾馆和度假村), 但其中住宅的总量会占到60%以上, 所以许多情况下对绝大多数人提到房地产也就是指住宅房地产。

广义来看，房地产产品也可以包括房地产服务产品，或轻资产产品，其中具体包括中介和代理等。房地产投资产品可以分成直接投资产品和间接投资产品，买入房地产实物产品为直接投资，买入房地产公司股票、基金和债券等为间接投资；或者说房地产产品包括实物产品和金融产品。

本文以主要谈论住宅房地产产品创新为主，以后有机会专题谈论房地产金融产品创新。

房地产产品创新是时代的需要

最近十多年来，我国房地产行业得到了很大的发展，其中各种房地产产品的创新也伴随其中，使广大民众得到了实惠；但发展到当前这个阶段，过多依靠外来经验推动的创新已经越来越显示出其局限性，大家开始抱怨房地产产品的千篇一律，缺乏新意；消费者对房地产产品创新有了更高的要求。综观各行各业企业，也是惟有不断创新才能在竞争中占据主导。以下从几个不同角度对我国房地产产品创新的挑战和机遇作分析。

1．人民生活水平提高需要高层次的创新

除了房产本身建筑创新，住宅房地产还有一个居住环境品质问题, 随着一国的生活水准提高，住宅的社会标准也逐渐提高, 过一段时间总有一批不够水准的住宅存在，但也正是这样不断的提升才使得住宅品质的创新不断进步。

全面建设小康社会，人民群众安居乐业是关键，中国正努力走具有中国特色的住房建设和消费模式，从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑将是我国房地产产品发展新的方向；它们具体包括房型和功能、质量与品质、配套设施、环境与服务、消费支出等，目标是彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。

譬如日本的现代住宅有较完善居住和防火、防震等功能，它从多方面来满足人们精神文化、生活方便和舒适的需要。仅从空气质量提高方面来看，他们常常通过控制烟尘污染，营造绿化植被，设置宽大的门窗、隔扇，以及简洁的室内陈设布置等措施，有效地提高了空气的质量和流通性能。

2．人口老龄化趋势与房地产产品创新

在人口的构成中，年龄结构是一个极其重要的度量指标,自20世纪初以来，伴随着全球先进技术的发展，不断增多的通往专业医疗服务的方式，以及对饮食、健康的高度重视和对周围安全健康工作环境的新看法，人们的生命周期变长了，而且还一直保持这种稳定的发展状态, 和其它国家一样我国老龄化水平将进一步上升，老龄人口的分布状况也为国家和城市化所带来的诸多变化和特点。人们寿命的延长，人口出生率的下降，以及这两种现象持续发展的趋势，最终会导致了中国人口的老龄化。

由此而来将增加对养老院和老年公寓项目的需求，但相关开发商在普通住宅房地产开发的经验之上还要特别注意以下几个方面工作：收费定位、谨慎选址、专业知识、手续齐全和用足政策等。其中政府的导向也起关键作用，譬如上海浦东新区现在就要求大型的房地产项目要配置养老院。在创新的时候，我们也可以开阔思路，每个国家甚至与每个城市的情况不同，譬如美国和澳大利亚等国家的部分老年公寓是在市中心的高层建筑，这样对部分觉得住在市中心生活和就医等方便的老人很有吸引力。

3．我国家庭平均人数减少与房地产产品创新

随着我国人口的增加, 我国平均每户家庭人口数的反而从1953年的4.33下降到目前的3.0, 从1990年开始平均每年下降0.028%, 同时造成家庭数量大大增加, 包括新家庭数量的增加. 家庭组成比例减少和总人口增长率。

新家庭的出现可以是以下一些因素影响的结果：

u     新婚夫妇组建成自己的新家庭；

u     离开父母, 年青人更早开始独立生活

u     离婚或分居使得家庭数量变多

u     越来越多的老年人自己独立生活，而不是与下一代合住或进养老院

这就预示着一种向小家庭发展的趋势，在我国总人口每年增加的情况下, 住房套数需求一定会增加.

西方发达国家已经出现了这一趋势；譬如，芬兰的平均每户家庭人口为2.14，72%的家庭仅有1-2人，由于平均家庭人数在下降，但家庭数量在增加，所以小面积住宅很受市场欢迎且其租赁失常活跃。

（注：未完，过几天连载）

刊登于2010年5月《中国国土资源报》和《华房商学院》杂志

张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，某私募房地产基金负责人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。