房地产产品创新（之二）

张健

接本星期二的博文：

4．产品设计创新是房地产产品创新的重要部分，

随着消费者日趋理性化，开发商也相应的调整了开发营销模式，将更多的力量花在产品设计创新上。我国幅员辽阔，各地房地产市场发展和风俗习惯不一样，房地产开发商应该在包括住宅套型变化和内部功能布局方面等方面，尽可能出现一些新的尝试。

一个成功的案例是“建外SOHU”，此项目的主要的特色是“混合”，把居住和办公混合在一起；它满足了部分自由人士新型的工作和生活方式的需求。

再譬如近年来有些中式的楼盘也比较热销，它们不应是简单的复古，而是需要加入现代的生活理念，并应用最新的工艺材料和技术。正所谓创新的基础是传统，创新不是对过去的全盘否定。创新也需要充分利用房地产产品的地域性，挖掘创新潜能。

5．高科技低碳节能将是房地产产品创新的亮点

现在各方面都对高科技低碳节能非常重视，其中消费者也越来越关注住宅节能问题。很多开发商采用了某几项节能设备和技术，虽然提高了成本，也提高了售价，特别能满足高层次的消费者的需求。

从类似案例来看，开发商的类似产品还是非常受欢迎。譬如江苏的朗诗地产多年来建设有高科技含量的低碳节能住宅，其在建筑外墙设置了特别增厚的保温层，制冷采暖能耗大大低于传统住宅，人们在无需空调也能享受冬暖夏凉；并由此产生了一系列社会效益、环境效益和经济效益。

另外我们可以引进国外先进国家绿色建筑的一套体系，重点关注的是环保和节能。例如雨水是否可以搜集循环的，空气是否更畅通等等；有关专业协会可以给予优秀的建筑和楼盘“定低碳节能级别”，这样会更加激发和促进开发商开发低碳节能住宅的积极性。

6．向发达国家学习

以下我们对通过北欧的芬兰住房的质量的多个方面的作些了解，并从中看出发达国家衡量住房的质量标准。

根据芬兰环境部有关资料,芬兰住房总体上都是新的或近来造的（以西方发达国家的标准，使用了30年的房产常常也作为近来造的，与我们的次新房概念完全不同，统计数据说明我国建筑平均寿命不到30年，而按照国家强制标准规定的合理使用年限，普通建筑的使用年限是50年，欧洲建筑的平均生命周期则超过80年。），建筑质量好周边生活配套是一般的要求。所有的住宅有管道水系统，96%住宅有热水系统， 96%住宅有厕所卫生设备，绝大多数住宅使用污水排放系统，93%的住宅有热暖供应设施（由于建筑设计有隔热效果，所以住宅对能源的消耗量还是要小于许多南方国家）。在芬兰的人均住房建筑面积36平方米左右（或1.7个房间），大约44%的住宅是一房或二房单元，大约42%的住宅是三房或四房单元。芬兰的使用少于人均可支配收入的17%用于住房开支，但年青人或单亲家庭会使用人均可支配收入的25-27%用于住房开支。

从以上这些数据信息中可以发现，尽管我国人民居住水平提高很快，但与西方发达国家比还存在较多和较大差距，许多方面值得我们研究和学习；开发商在房地产产品创新方面潜能巨大。

张健

刊登于2010年5月《中国国土资源报》和《华房商学院》杂志

张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，某私募房地产基金负责人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。