“京十二条”旨在抑制投机性购房

4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“新国十条”）后13天，4月30日，北京市政府发布了《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（简称“京十二条”）。

    “京十二条”目标明确，逻辑性和可操作性强，其中第一条提出，要严格执行“新国十条”关于首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。第二条要求，商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。这两条基本遵守了“新国十条”的规定，但由于北京有几百万非户籍工作人口，其中相当部分有贷款购房需求者不一定能提供1年以上的本市纳税证明或社会保险缴纳证明（譬如外地公司在北京、但工资由原住地发的人员），所以第二条对北京市场的影响比较大。

    “京十二条”中的第三条规定，自通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。是非常严厉的措施，不但对抑制房价和需求的作用很大，同时也抑制了消费者的期望值和信心。从“京十二条”出台近一周北京的房产成交量和成交价看，其已产生了一定的积极效果。

    “京十二条”中的第四条要求，加强对房地产开发和个人售房的征税管理，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。并首次明确，个人售房在计征税款时，纳税人不能提供原购房价款相关凭证和其他完整准确税费凭证的，税务部门可通过住房和城乡建设部门查询相关信息资料，或者按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款。这一规定包括了针对个人投资和投机者卖房时的所得税和土地增值税等，增强了征税力度，加大了炒房成本。

    另外值得注意的是，“京十二条”没有直接论及对外地人士全额付款买房的具体限制，但如果参照第三条规定，外地人士的同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品房。

    以上政策，对房价过快上涨和非理性需求有直接抑制作用，总体方向正确，但如果要长期执行，恐怕应适时作些调整，譬如将第二套房的需求分为改善型和投资型（包括投资并出租的情况）。道理很简单，如买第二套房的人少了，会出现两个问题：一是部分合理改善型需求受到抑制，二是可能导致市场上总出租房数量减少，接下着可能导致租金上升或政府需要提供更多的出租房。北京目前住房自有率在70%左右，也就是说30%左右的人口（或家庭）是租房住，在政府没有更多出租房源的情况下，个人出租房将长期支撑房产租赁市场。因此，在未来适当的时候，政府鼓励拥有第二套住房的人出租并相互竞争，使得租金维持在一个合理的水平，同时，采取对低收入者提供租金补贴的方法。

    抑制不合理住房需求，主要针对多套房产的投资和纯粹的投机行为。如果房地产市场由此趋向稳定或价格有一定程度的下调，下一步的政策应该是对改善型需求有进一步鼓励措施。当然，针对多套房产的投资者和纯粹的投机者，应以开征住房保有环节的税收，这也符合货币和财税政策共同维护房地产市场稳定健康发展的原则。

张健 刊登于2010年5月11日的《中国国土资源报》

http://www.mlr.gov.cn/xwdt/xwpl/201005/t20100511_148400.htm

张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，某私募房地产基金负责人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。