中央猛政奠定房价前高后低趋势

中央猛政奠定房价前高后低趋势

2009年出现前低后高的走势，如果按着同比计算，2010年的房价增幅将出现前高后低的趋势，但这是整体性趋势，过程中势必有狼牙交错的情境。何况，上周玉树地震期间，国务院级别出了一系列的猛政策。虽然我对这些政策长期效益比较失望，但短期内总是能够有一些作用。新的国四条刚刚出来，新的国十条不到三天就接踵而至。

14日的国务院会议指出，为抑制不合理住房需求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

仅仅过了三天，国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

为何国务院连出重拳，主要是房价还在飙涨，三月份的房价同比飙涨11.5%，而且同比还有扩张之势。各地炒房客又是蜂拥而至，外贸部门和实体企业转移而来的资本纷纷抢入房地产市场，不是炒地皮，就是炒房子。二线城市的房子暴涨一倍并不稀奇，而且成交量也摆脱了前两个月低迷的状况。

央行越来越理性，不敢再动用全局性的货币政策，即使是数量型的准备金政策也不敢上调了，加息呼声很高，但不理性。我和朱大鸣先生交流，他说，当年日本就是被这三瓢冷水浇死的：加息限制了投资，加税限制了消费，升值限制出口，三驾马车都被冻结，陷入长达20年通缩冰窟中，怎么刺激都没用。

到底什么是理性的呢？如此破掉房地产泡沫，是不是就是理性的。如果能够预见到如此惨景，相信日本管理层是不愿意这么做的。但中国呢？我看我们是愿意这么做的，而且我们正在这么做。以前那些专家说房价暴跌，现在估计他们不信了。但是，现在越来越有这么的一个大趋势。这样的政策水平能不惨烈吗？但愿他们能够如梦初醒。

破坏掉金融杠杆来遏制房价，是难以从根子上解决问题的。因为我看到现在炒房客已经长大了，而且层次也与2007年不是一个水平线上的了，更重要的是，这些炒房客大多数有实力的权贵和资本组成的，对抗政策风险已经不可同日而语。他们期盼政策的打压，做波段。因为他们完全可以付全款。至于完税证明，对于他们来说，其实并不是一道难题。

高房价的功能很多，其中有一项是我们难以看见的。那就是随着房价飙高，居民财富账面价值是在升高的，这个时候，那些有财富的人就安心做事，社会不至于因为流动性过猛而折腾不止。都是穷光蛋，反正也无所谓，社会安定性因素就难以保障。当居民财富达到某种程度的时候，其实对于社会和经济的发展是有好处的。

但是，这种趋稳的态势，也会造成社会和经济的保守，大家都被房子羁绊了，流动性就少了。而且，政府还以高房价的名义虎视眈眈地看着这么多房产表现形式的巨额财富呢，现在不是要增加新税吗？

最近，人民币升值的压力很大，这对外贸部门资本内化起到推波助澜的作用。因此，房地产可能还会受到热钱的袭击，外资也通过各种地下暗流进入到这个让人眼红领域里。但是，这也同时宣告了，房地产绑架整个三驾马车了，如果房地产被那三套政策即加息加税和升值打垮了，后果能避免日本式悲剧吗？我相信很多人都有自己的答案。

奥尔森在认为，集体行动并非有效率。个体理性的总和居然等于集体的非理性，这与我们整个中国传统思维是不一样的。因为中国的思维模式认为，齐家治国平天下，家你都能治理好了，家国同构，有什么治理不好的呢？但事实上，部分之和并不等于整体。当个人理性认为，买房赚钱的时候，那么，积聚起来的力量就是非理性的。比如说，如果所有的人都认为某条路是畅通的，大家都挤到这条道上，这条道就完全堵死了。政府对于房价的政策，显然是集体性行动，可以预见的是，这项行动是难搞的。

我认为，资源配置和财富分配的方式主要有三种，一种是基于互利基础上的市场交易，一种是基于暴力基础上的权力配置，另一种是基于潜规则和习俗基础上的半吊子交配。很显然，当市场交易不能进行，政府力量又限制了交易，而如果政策不合实际，那么，第三条配置路径就出来了：比如说通过擦边球、贿赂权力走后门便道、行业习俗、各种潜规则下的暗道进行交易和配置。如果地方完全按着上层的政策来做，显然对自己不利，损失的是土地财政和交易税费。交易双方当然也要规避不合理的限制，也会积极主动的寻找其他非常规途径，如果这种趋势越来越明显，高高在上的明规则就不攻自破了。

基于上述的阐述，我认为，2010年房地产市场会出现前高后低的走势，但要注意，这并不意味着年终的房价比年初的房价低，只是涨幅有所缓和而已。