救与不救在“300亿∶5100亿”之间徘徊

上市房企，无论是业内，还是外界来看，基本影响便是个个气壮如牛，家家财大气粗。这些上市房企以规模、阵势及其名头的响亮，在中国房地产行业中无不叱咤风云。上市房企中，以央资国企阵容最为庞大，它们借助于再融资以及政府信贷的支持，在整个房地产行业中，凶凶然大肆扩张，国内大中城市凡占地数百亩、上千亩、建筑面积在数十万平米的项目，十之八九归上市公司所有。

在整个房地产行业中，固然有央企“大亨”频频天价拿地，已被舆论视为房价、地价狂飙的台前推手，但更多的上市房企凭借多渠道融资优势，大肆囤地，借故延长项目开发建设周期，与央企地王沆瀣一气，实质性地形成了楼市高房价的攻守同盟。

据2010年3月24日广州日报载：截止3月23日，两市共有67家房企发布年报，累计实现净利润接近300亿元。而同时，这些上市房企负债总额却超过5100亿元。企业的再融资需求加大，目前已经有1500亿元左右的再融资规模。这些上市房企在2009年靓丽的年报后面，同时显示了大举负债的一面，其中，多数房企的资产负债率在70%以上。这似乎对2010年的发展和扩张已经埋下了隐患，鲜为人知的另一面隐藏了不小的风险。

2009年度，国家信贷对房地产行业的极度宽松，上百家上市房企基本赚了个盆溢钵满，在此同时，上市房企又采取急速扩张策略，无论是国有的、还是股份制银行，几乎成了他们的“钱袋子”，扩张与囤地所带来的直接后果，上市房企渐渐债台高筑，银行风险也同比大幅度上升，种种迹象表明，2010年中央信贷仍会实施宽松政策，但国务院的口径是房地产信贷要严控，除此之外，如若未来银行利息上调，那么，这些负债率已突破债务警戒线的上市房企，其所面临的后果怕是不堪想象。

上市房企最新年报所披露的一面是利润300亿元，另一面却是负债高达5100亿元，比例之悬殊，使其中所产生的巨大隐忧显而易见。上市房企面对如此窘境，必是寝食难安。其惟一的出路恐怕是不断向证监会和银监会提出再融资预案，其实，在后无退路的情况下明确向政府部门发出求救的信号。同时，由于这些上市房企在整个房地产行业的影响和地位，几乎是到了“养虎为患”的程度，令政府自然而然地处于十分尴尬的境地，特别是那些大中城市的政府，在片面追逐土地“GDP”的过程中，与上市房企扩张囤地和央企地王利益，已经形成一种说不清道不明的利害关系，正因为如此，其实政府可能已经陷入了上市房企这个“300亿∶5100亿”之间究竟是救还是不救的漩涡之中。

2009年中国整个房地产市场，量价齐升。透过大量上市房企的举债隐忧，可以看出，这并不是行业的真正繁荣，而是一种“虚假”之下的泡沫堆积。而这种假性繁荣的后果，会不会影响2010年的经济增长，政府相关主管部门在调控房地产土地融资上的手段或许是个关键因素。尽管房地产开发企业利用土地融资行为将受到国土资源部、银监会、证监会联合审核，但问题是政府在信贷上原本已经形成的对央企国资的倾斜政策，可能短时期内无法改观，那么，对于上市房企的再融资仍然会出现“紧中有松”、“松中有紧”。

当然，这里也有一个值得令人关注的问题，可以比较肯定的是相关部门2010年工作会议提出就是银监会审核土地抵押贷款的准入，证监会审核土地融资的准入，无疑，在2010年中，上市房企的土地融资和再融资行为将受到比较严格的监管，实质性地使上市房企门槛提高标准细化。

从政府对房地产行业多管道调控政策可以看出，上市房企再融资难度显然在明显加大，从2010年1月开始，诸多上市房企各显神通，有以发债、发信托的方式以及通过私募股权基金，填补资金缺口。上市房企加紧多渠道找钱，一方面要应付扩张与开发，另一方面，降低负债率肯定也是必然的。总之，求救也好，自救也罢，“300亿∶5100亿”已然存在难以抹去的隐患，后市或许将对房地产行业产生无可挽回的影响。