买房是最安全的投资

复旦大学的张军教授最近发表了一篇颇长的评论拙作《中国的经济制度》的文章，写得好。不是因为他赞赏拙作而说写得好：老人家对赞的弹的早如过眼烟云也。说张军的文章写得好，因为他把我的经济增长思维与行内的经济增长学说互相比对，发现二者之间没有一丝关连。我没有跟进他家之说多年了，张军给我上了一课。

在经济增长这门学问上，张军比我晚了两辈，恍若隔世。我读的经济增长论著是上世纪五十年代的作品，当年认为一律不妥，但选修了这门学问，考博士试要背得出来。我是一九六三年考这科目的博士笔试的，之后再没有染指，虽然在《佃农理论》的第一个附录中我禁不住手起刀落。张军读的经济增长学说是上世纪九十年代的作品，晚了整整四十年。他提到的「增长决定学」的首要人物，是我认识的Robert Barro。认识，不熟，十多年前在香港与此君进晚餐时，我问：「六十年代初期在洛杉矶加大研究院时，有一位很聪明的同学名为Steve Barro，你认识吗？」Robert回应：「是我的哥哥！」地球是小的。我再问：「七十年代在西雅图华大，有一个叫Barro的造访，是你吗？」答曰：「是。」

我没有跟进Robert的学问，但知道他早就成了名。年多前金融危机出现后，他在《华尔街日报》发表了好些评论，跟凯恩斯学派过不去，读来过瘾。我可没有跟进过张军显然重视的「增长决定学」。上文说过，一九六三年博士试后，我再没有染指他家的经济增长学说。我知道六十年代后期起麻省理工的经济学派搞起了另一套经济增长学，主要的骨干是生产函数加上财富累积（capital accumulation）。后者是经济学的一个大难题，佛利民在生时常说他的《价格理论》最后的关于财富累积那一章，他自己格外满意，但注意的人甚少。财富累积是重要话题，我曾经像佛老当年，从费沙的《利息理论》入手，所获不多。年多来得到金融危机与中国房地产的启发，我想到一些新角度或可打出去，只是人老了，想想无妨，说说无妨，但要坐下来大兴土木则没有魄力了。

新角度有两个相关点。其一起自美国的金融危机：那些所谓「毒资产」只是一些纸张，写着的财富下降至零什么也没有。如果财富的累积是房地产，其价暴跌资产还在，有用途，有租值，止跌回升的机会存在，不会出现绝望之境。股票财富的暴跌差一点，但有关机构一日存在，股民有机会收复失地。用没有抵押或抵押远为不足的纸张来累积财富，说是先进的金融制度，是愚蠢的选择，虽然时来运到可以赚很多钱。

第二点，有关的，是这些年北京屡次要打压楼市。我明白他们的目的，但在经济增长得好的中国，一般市民要通过投资来累积财富，最安全可能是在房地产打主意。不容许他们这样做，或在政策上有意或无意间令房地产的投资者损手，不智。我可以容易地想到极端的例子，说打压楼市可以把整个经济搞跨。中国面对的房地产政策是大难题。我曾经指出国家的人口要怎样分布，楼价的约束差不多是唯一的可靠策略。香港的经验不支持廉租房，廉价房较为可取，但不易处理。不反对协助那些居无定所的穷人，但香港在二战后有如下的经验：一些穷人喜欢买楼，做生做死也要买，先买很差的，然后逐步捱上去；另一些怎样也不买，天天投诉，见到楼价上升就破口大骂。前者今天不少发了达，后者今天住廉租屋或公屋。原则上，所有的人可以一起地从穷日子开始买房子，跟着国家的增长以房子作为财富累积而一起富裕起来。困难是中国增长得快，收入的增长不均，对房子投资的看法不同，出现了今天的情况。

这就带来以生产函数分析经济增长的困难，也有两点。其一是没有上佳的财富累积理论的支持，生产函数理论是建在浮沙上。其二是把生产要素放进函数，制度不对头产出会失灵。六十年代初期我研究生产函数时，人民公社在神州当道，饥荒遍野的消息源源不绝，由我的两位姊姊传到香港的母亲传到我那边。也是那时，老师艾智仁的课强调产权对产出的重要，而我拜读高斯一九六○的大作始于一九六二，反复地读了三年。中国开放改革之初，一些来自美国的中国经济学者到北京推销生产函数，我写《卖桔者言》、《中国的前途》、《再论中国》时，只字不提这函数。其实生产函数这门学问北京早就从苏联进了口，我提出的产权及交易费用对他们有新意。

我是懂得生产函数分析的，曾经很熟，知道「做是三十六，不做也是三十六」的函数很搞笑。异曲同工，史德拉的《价格理论》的初版有如下一题：「玛丽说：『你给我钱我也不吃橄榄。』试绘玛丽的等优曲线。」此妙题后来史老兄尴尬地取消了。（我知道答案，同学猜得中吗？）

分析经济增长，多年以来我只着重两点：一、资源的局限，二、竞争的制度。这些是上世纪五十年代经济增长学说兴起之前的老生常谈，从古典的史密斯到新古典的马歇尔都那样看。经济的增长由竞争制度带来的资源使用决定，亦老生常谈。我的贡献，是得到艾智仁及高斯的启发后，把制度分析改进了。改进的重点是把产权约束竞争逐步发展为以合约约束竞争；把交易费用推广为社会费用，再转一下角度，看为约束竞争的费用；把租值消散与社会费用挂钩，而制度增加效率则看作是租值消散下降了。本来是头痛万分的财富累积一下子简单起来，因为可从资源租值的上升看。租值上升带来的资源价值上升就是财富累积了。

财富累积的分析，从利息理论的通道发展很难走，从资源租值变动的通道推进顺利得多。不幸，后者可能遇上租值分配的问题，正如今天中国遇到的。这问题牵涉到价值观，难有科学答案。

不容易达到自己今天的经济增长观。从《佃农理论》到《中国的经济制度》的四十年，我走的路没有变。基本上是史密斯与马歇尔的传统，修改了好些地方，加进了他们没有考虑的局限变化，但通道是他们打开的。费了不少心力，一点一滴地改进，走了很远，但还是那条路。今天得到张军的提点，发觉自己站着的位置与行内盛行的「增长决定学」有那么大的分离，不知何解，也有无限的感慨。

高斯曾经说，无论一个理论怎样了得，总有一天会被认为是错，或会被较佳的理论替代了。这看法不是高斯独有——科学思想史满是这样的观点。搞思想不是争取永远地对，而是争取有深度的启发力，然后望上苍保佑，写下来的可以经得起一段漫长时日的蹂躏。