两年内，中国豪宅难逃一劫

　　两年内，中国豪宅难逃一劫

今年春节前后，不少人与我聊起，海南值不值得去购房投资？我总是说：海南房产就象一个遥控风筝，落到哪里是哪里吧。如果你想去买房，就如进赌场去赌一把吧，输赢的概率各百分之五十。时隔不到三月，我一朋友从海南回来告诉我，海南的房地产简直疯了，最高的豪宅价格已经达每平方米五十万元了，近期的买主与开发商一个讨价还价就是几千万元，人民币简直成了金圆券了。海南真是个神奇的地方，二十五年前，在国人还不知道房地产为何物时，大批有识之士已涌入海南囤地建房，现在业内的冯仑，潘石屹，易小迪等均从海南发迹，到北京致富。当时一腔热血的冯仑，虽然怀着拯救中国的豪情来海南,但最终没有抵挡地产的诱惑，由理想的“救世主”转换为商人。而今天之海南，经二十余年的人世间沧桑，大批在内地的发迹者，又一次蜂拥至海南，带着对迪拜神奇的梦想，对夏威夷风光的憧憬，都冀望抱个金娃娃回家。当三万元一个晚上的酒店价格吓退世界富翁之时，海南豪宅的宿命也就到了。

当今中国之豪宅，已经不需要山水，环境，文化，人文等因素的衬托，就是在五亩土地的一栋高楼，哪怕四周危房林立，噪声隆隆，价格能卖上5---10万元∕平方米的，都能与豪宅攀亲。像上海等地如此发展下去，今后除了廉租屋，经济适用房外，就只剩“豪宅”了，那时可能也就没有房奴了。中国的高端豪宅已经不是一个物化的楼宇，而是异化成一个个金融的衍生品，不管那路发了财的，都把豪宅看成一个个“流动银行”，尽管上海黄浦江边的豪宅，一个二房的住宅价格已达上千万，但其租金回报率已经延至55—58年，如果上海由一个统计机构，专门测试一下豪宅的空置率，我想起码在90%以上，这已是个不争的事实。从这个角度看，政府试图通过政策打压房价已无任何意义，既然人们买住宅很少为了居住，而是买一个金融衍生品，那还分什么刚性需求与投资，投机的需求，岂不是很荒唐，试问股票有刚性需求吗?期货有刚性需求与投机需求之分吗？购买豪宅的，已经不考虑租金回报了，全部希望压在房价的升值上面，这样的结果又三种可能性：

一，中国经济的发展，与任何一个国家没有相比似性，在世界经济进入低谷之时，中国的房产却格外强劲发展，其根本原因在消费需求与新的经济增长点没有启动之前，政府巨额资金的注入，势必横向流入回报率较高的行业，央行在执行货币宽松政策的同时，又把房价再一次推向新高。中国房地产这样的畸形结构将维持多年，读者们不要寄希望于房地产在短期内有大的改变，即使78家央企退出房地产行业，房价也不会有任何变化，因为资金总量没有起大的变化。只要房地产有超额利润，就会有企业囤地，可能今后的新“地王”会在一些民营房地产企业中产生，但房价与所有者的性质是无关的，是房地产制度的设计问题。今后几年政府只能用扩大廉租屋与经济适用房的覆盖面来逐步解决中低收入者的住房问题，政府这个代价是一定要付的，同时公共租赁房的兴起，也要一个很长的过程才能改变人们观念上的偏见。而豪宅则完全可以按市场化原则放开，不久将来豪宅的购买政策会有两个变化，一是按揭比例会在5—6层以上，二是物业税将率先从豪宅开征。这一头一尾一挤压，投资豪宅增值，其机会成本很大，变现能力更差，如果银行再调高利率的话，豪宅的投资回报真的成了负值了，价格焉能不下。

二，中国的产业结构调整，大概需要二年时间左右，不少人讲中国没有新的经济增长点，新能源是新陷阱，低碳经济是只说不做，新产业革命是口号等，但是我们必须看到，美国等虽然受到金融危机的强烈冲击，可是不久将来一批新型产业再在美国呈现，并再次领导世界产业革新之潮流，这已成事实。在2012年，中国的生物医药，物流货运，高尖端制造业，旅游休闲，金融产品，新能源技术，再循环产品，IT的延伸产品，军用技术大量转为民用等，都将成为新的增长点，届时中国GDP的增长依赖房地产的程度将减小，那些新型行业需要巨额的资金投入，在豪宅上面沉淀的资金会流向其他行业，豪宅价格的缩水也能在情理之中。

三，有不少“专家”认为，象上海，北京的房价在几年后要涨要三十万∕平方米，向香港看齐，其实不然，很多事情要若干年后方能知晓，就像当年日本疯狂购买美国的企业，楼宇一样，在一片狂欢声中，能看清未来结局的除了日本的战略家大前研一，还能有谁能料到今日之局面。中国之豪宅若二年后仍然坚挺，那么政府的代价是一大批产业的萎缩与消失，因为在某个时点上，货币的总量是固定的，消费豪宅的代价就是以减少其他行业的消费为成本的，这是经济学的基本常识。我讲二年是有充分依据的，届时至少有五大行业成为新的经济增长点，加上政府对权力腐败行为的查处力度，目前尽管还不尽人意，进展缓慢，但明目张胆把贪污与受贿的资金进入房地产还是受到一定的抑制。去年政府及地方投入近九万亿资金，经过二年的运行，大部分以接近完成于收尾，央行的货币宽松政策会有个收口，对外贸易在今年下半年会有一个较好的起色。二年后，如果中国的经济结构还未有一个实质性的调整，GDP还是主要靠房地产撑着，那么豪宅的价格真的要到三十万／平方米了。