物业税平抑房价是个思维误区

朱咏敏

近日，外界对我国将要出台物业税（有些地方称为保有税、持有税等）议论纷纷，比较集中的说法是物业税首先在北京、上海、重庆、广州等四大城市实行。说的比较接近的是重庆市主要领导对媒体称：“重庆市已经对房产税起草完毕，正在报有关部门审批。”于是，我们不得不思考一个问题，先不论物业税究竟何时出台，也不谈物业税在实施过程中，细节有多复杂，具体操作有多大难度，我们首先要搞清楚一个问题是：物业税的出台究竟是为了什么？从现在情况来看，绝大多数人认为：物业税的出台，能够有助于平抑中国现在过快上升的房价，来达到抑制需求的目的。连著名人士谢国忠也这么认为：炒房的根本原因在于利息太低，物业税相当于加息，会增加房屋的持有成本，炒房的欲望会下降。但我认为，通过物业税去平抑或抑制房价，它走入了一个思维上的误区，理由如下：

一、中国目前的高房价，其深层次的原因是土地财政造成的。表现的具体方式为流动资金过多，各类投资人的投资渠道非常狭窄，无论是那个层面的人，他经过比较以后，都会把资金投入房地产这单一渠道，这是房产上涨的根本原因。就算是实行了物业税以后，只要房价上升的幅度，大于物业税的税率，人们还是会乐此不疲地投入房地产。如果物业税仅仅是对豪宅和大房型征收，其结果是：部分豪宅和大房型的资金就会流出，接着又会流入一般的普通商品房当中。其结果恰恰是加剧了普通商品房的价格上升，而不是抑制房价。

二、物业税的推出，按照我国现行的财税制度来说，地方政府是没有对财税的立法权的。必须报国务院审批，经人大批准后才能实施。那就变成一个全国的物业税法了，而不是一个地方的税种和条例。那接下来的问题是国务院的条例是全国性的，这在具体的操作上更加没办法实施。例如同样是豪宅，西部地区的一栋别墅，放到北京或上海就成了普通的商品房。房屋由于它的地域性特点，全国设法实行统一的征税标准。再加上物业税要以房屋现有的评估价格为征税基点，全国那么庞大的存量房屋，以我们仅有的评估人员和力量，把它重新估价一次，至少半年或更长时间以上，更不用说两年以后要对该房屋重新估价一次，这是不具备操作性的。

三、就我国目前的房地产市场情况而言，现在来平抑房价已经没有什么实际意义了。因为现在大部分的商品房购房者，他都属于对房屋作为一种金融衍生品的投资行为。除了外来人员以外，很少有人把购置商品房当做人生的必需品了，因为中国的房产分类之复杂为世界第一。如被拆迁的，有异地的安置房或叫做动迁房。低收入者有廉租屋和经济适用房。有些地方政府为了解决夹心层的住房问题，还搞了什么叫准商品房、限价房等等，这些都是解决人们生活上最基本的必需品。一般都可以“对号入座”的，就是刚工作的年轻人，也有逐步相对应的公共租赁用房。除此之外，购买商品房大量人群就属于一种投资行为了。而这种投资行为，我国的金融机构还可以名正言顺地借钱给他投资，而且利息还可以优惠。这样的一个庞大的投资需求如果不加以抑制，再多的土地供给量也无济于事，更何况想利用物业税来平抑这个投资需求，更是匪夷所思。

四、其实调控房价的方法很多，其中一个最简单、最有效的方法就是提高购房者的门槛和减少购房者按揭的资金总量。这既符合市场经济中用经济杠杆调节的原理，而且操作层面上也非常简单，只要央行发一个红头文件，马上可以操作实施。把人们以前购房时用四两拨千斤这根杠杆调到“用八两拨千斤”的点上。换句话说，对商品房的首付款，一律达到50%—60%，房地产需就求立竿见影地得到控制，需求量马上萎缩，交易量立刻下降，发展商的资金不能得到有效地回笼，他还敢捂盘吗？控制房价的目的自然达到了。这是个最直接、最有效的方法，而且对一般的房屋需求者不会受到任何影响。因为我上面已经说过了，对房屋的基本需求是通过以上几个渠道实现的，所以想通过物业税平抑房价是个思维误区。