新招的幽灵

新招的幽灵

  国土资源部下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求。

　　《通知》规定，土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。

《通知》要求，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。

　　《通知》称，对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。

      出让合同必须明确约定土地面积、用途、容积率、建筑密度、套型面积及比例、定金、交地时间及方式、价款缴纳时间及方式、开竣工时间及具体认定标准、违约责任处理。上述条款约定不完备的，不得签订合同，违规签订合同的，必须追究出让人责任。受让人逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

    《通知》要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

    《通知》中提到，对房价过高、上涨过快的城市，市、县国土资源管理部门可选择部分地块，按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地，发挥抑制房价上涨过快的调节作用。

上述文件核心要旨，是国家层面为平息民众对地方政府诸多诟病发出的强烈警告信息，是对房地产开发企业这匹诸多诟病的“脱缰汗马”，多套了几根“龙套”而已；也可以认为是国家层面通过行政之手，极不情愿地遏制地方政府、控制土地出让价格增幅并以此来控制房价高速增长的非常无奈的举措。

国家层面在2008年经济危机时为确保GDP上8，开闸放水投放4万亿人民币，导致商品房市场价格“红旗飘飘/民怨汹汹”，表象出在市场，根源却在国家决策层面。现在出台19条，乃治国“一张一弛之策也”---不过这手法也太陈旧太不高明了。

这样一来，以往中小民企以土地要素作为开发“决定项目的成败”的地位和作用，看来是越来越削弱了。    

因为地方政府在招拍挂的同时，将拿地定金、首付款、土地余款交付、时限门槛，被动的、非常不情愿地拔高；而用地规划、工程规划、开发进度、节点的强制性打包捆绑，又招致开发企业自我支配、自我规划的活动空间越来越狭小。这样一来，前期拿地成本、开发成本必将越来越高；大房型、别墅、精品房、豪宅這些稀有产品将随着政府行政“张弛”之手的飞舞，其价格必涨无疑。而一般商品房的价格的涨幅，则随着国土资源部的新招的幽灵，会在一线二线城市飘忽游离、琢磨不定。

  因为，新的招投标模式已经为开发成本的构成、产品的定位，在行政之手画定的框架内基本显现；开发投资回报预期空间越来越狭窄；新开工商品房在新政打压下，投入将会萎缩；存量房投放红线与市场刚性的五类需求的叠加压力，将会导致房价市场报复性强劲反弹。

在马太效应下，中小民营房企的同仁们只有在技术、管理上下功夫，以获取生存空间。