浅议城市规划足迹与规划“七线”

浅议城市规划足迹与规划“七线”

城市规划是一定时期内城市发展的战略部署，是城市各项建设和管理的依据。随着国家经济与城市化的快速发展，城市规划已成为实现城市经济和房地产发展目标的关键环节。因此，加强城市规划与规划七线对经济作用的尤其是对房地产开发认识，掌握经济发展的规律和机制，寻求城市规划与城市房地产开发的最优组合，既是业内的重要任务，也是开发建设工作的重要任务。

没有规划，城市建设就像一盘散沙，混乱不堪。这个意见业界可能不会有太大异议。

一、城市规划足迹

１９８９年１２月２６日《中华人民共和国城市规划法》的颁布，标志着我国城市规划管理工作进入到一个新的历史时期。城市规划是实现城市发展战略目标的可靠保证，是建设城市和管理城市的基本依据。

构筑现代产业体系和现代化基础设施框架，加快基础设施衔接，促进产业合理分工，拓展和完善城市空间布局和功能分区，推动区域经济一体化，实现城市之间的联合协作，都市圈经济发展，以及集约节约用地、管理城市均离不开城市规划。

1973年9月国家建委城市建设局在合肥召开了城市规划座谈会，研究加强城市规划工作，标志着我国城市规划管理工作进入到一个新的、实质性历史时期。同年，全国各地相继成立省市级城市规划管理局，人员编制逐年加大，各专业分工越来越细。1974年至1977年，各地市相继成立规划局（有的地市将规划纳入城市建设局编制），在通过广泛搜集资料，调查研究的基础上，各地先后编制出《城市总体规划纲要》和相应的图纸以及n个专项规划。

各城市总体规划纲要的出台，城市建设就有了建设发展的蓝图和管理城市的基本依据。尽管城市总体规划在地方经济利益、集团利益、在政绩压力、GDP压力以及利益动力的驱使下，不断变更、不断扩张，但总有“规”所依。

二、规划“七线”

城市建设需受到约束，所谓约束就体现在城市（都市圈）总体规划建设设计上。只有在城市总体规划指导、约束下的城市建设才会是科学有序，经济才能持续发展，才会有效避免重复建设，提高城市建设质量。

“七线”管理适用于从城市总规到控制性详规等不同层面的城市规划。

“七线”管制制度属城市规划的强制性内容。

所谓七线是：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线和黄线。

其中“红线”主要针对道路控制;

“红线”是指道路用地与其它建设用地分界线，红线与建筑控制线之间还有可能存在绿线，黄线等。

“绿线”是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等;

“蓝线”规定城市水面，主要包括河流、湖泊及护堤;

“紫线”规定历史文化街区;

“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网。

“橙线”轨道交通管理

“黄线”地下文物管理。

规划红线

　　一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。

所谓“建筑红线”，就是指由《中华人民共和国公路法》授权的县级以上地方人民政府，按照保障公路运行安全和节约用地的原则划定的用以界定公路两侧能否建盖永久性非公路设施的界线。建筑红线控制就是路政管理部门按照公路管理的法律法规的规定，严格禁止任何单位和个人在建筑红线范围以内建盖永久性非公路设施的管理过程。

　　规划绿线

　　是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用。

　　规划蓝线

　　一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样。

　　规划黑线

　　一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。

规划紫线

指核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线。

…

三、拿地前要读懂“七线”

笔者的经验是在开发用地前，要熟读待建土地规划“七线”。它的前提条件是要将待建土地的规划图（控规、详规）、地形图、地下管线图烂熟于胸，比照待用土地总平面各功能布置，做出各管线进出口最优方案;尤其要注意规划“七线”是否与用地的“冲突”;在“退红”、“退绿”、“退蓝”、“退黑”…上“多留个心眼”，从而规避规划“七线”风险，有效控制开发成本。如果在“用地标高”上也一并考虑，那就更好了。