“地王”陷入“滑铁卢”究竟是怎样炼成的？

辞旧迎新，本该“阳光明媚”，年关过后，且连着淫雨霏霏，房地产的“天空”似乎也是阴沉沉的，整个市场笼罩在扑朔迷离之中。

在去岁旧历尚未走完之际，由住房和城乡建设部、国土资源部、财政部等九部委联袂出击，实施堪称中国有史以来规模最大、覆盖范围最广的针对房地产调控政策落实情况的督查工作。

九部委联合督查，明确显示出中央各主管部门在2010年中对房地产市场的调控决心，将全面清理包括“地王”在内的闲置土地。典型的政府行为，意欲让更多的房地产开发企业意识到政府接下来在严禁囤地、打击炒地上所释放的政策信号。

此举对那些拥有大量土地储备和曾经将“地王”收入囊中的房地产开发企业，无疑带来更多的“利空”，亦将被迫实施开发战略调整。九部委联合督查，最为直接地是将对那些“地王”产生颠覆性的影响，并导致“地王”陷入“滑铁卢”般的困境。

一直以来，“地王”总被当成“香饽饽”，每次“地王”的产生，无不激烈争夺，溢价成倍上涨，活脱脱撑死胆大的，吓死胆小的。然而，曾经又有多少房企为了“疯狂”的“地王”，在被九部委督查纳入清理整顿以及打击囤地行为之后，“地王”的好日子似乎也到头了。由“香饽饽”变“鸡肋”的可能性大大增加，那些大量囤地的房地产开发企业，或将为此付出代价。俗话说“福兮祸所依，祸兮福所伏”，便成了这次清“闲”打“囤”的真实写照。

当日历刚刚翻至2010年，政府为何对房地产市场动作频频，其中最为深层次的缘由莫过于因为楼市高地价、高房价已让社会民生矛盾十分尖锐，政府头痛至极，便寻思着宁愿让房地产市场再来一次“凤凰涅槃”之举，借着“国十一条”的余威，各主管部门开始加大用地监管力度和房企融资监管力度。九部委实施联合督查，在这本已严冬的季节让房地产开发企业再度感染到“严寒”的冷意。政府遏制过高地价、过高房价的政策，已开始从源头上查堵，这次恐怕绝非“空穴来风”。

在2010年2月1日，北京国土局以罕见的姿态高调宣布收回才于2009年11月20日竞拍取得的北京总价和楼板价双料“地王”——顺义后峪镇天竺开发区22号地块。这块被称之为“大龙地王”的北京大龙地产，除了“地王”被政府收回，再遭被罚没2亿元保证金。双料“地王”受到双重打击，对楼市中那些没有足够资金实力，且也盲目争抢地块的房企敲响了警钟。

收回闲置用地，没收巨额保证金，且“大龙地王”事件之后，各地恐连锁仿效，因为杀鸡给猴看向来是国人传统。2010年2月4日，坊间盛传南京国土局收回招商地产和九龙置业二家下属房企曾经以24.1亿元拿下的南京城东仙林地块，并没收了保证金2.45亿港元。（南京国土局官方网站已证实）。“地王”收回、罚没定金，无论是国企，还是外资房企，照“斩”不误。这种处罚对大型房企，还不至于有实质性的影响，但对小公司而言，那种“痛楚”便无可言表，遭罚以后大概也就存在濒临破产了。一个项目的开发，由极强的系统性和连带性，不仅仅是定金的事情。

笔者亲历上海一家名不经传的小型房企，在南京市遭政府收回“地王”，并遭罚没土地出让保证金8150万元。该公司本无多少开发积累，且听凭“忽悠”，头脑发热，卖掉了上海浦东外环附近一上好低容积率别墅地块，斗胆以5.45亿高价拿下南京新街口铁管巷“地王”。付了保证金后，数年中再无能力按合约交纳足额土地出让金，让当初这一个占地2万余方的“地王”，由美国、西班牙资深设计师设计的、规划建造亚洲第一高楼（高519米，112层），流产。项目历经千辛万苦，以建筑独特造型终获当地政府“芳心”，（如此叙述，因为笔者在参与企划过程中亲历中国建筑设计也存在地域藩篱和门户之见）。项目曾请金茂大厦咨询公司进行评估，计划造价50亿元人民币。建筑师曾欲将该项目规划设计送至意大利参加国际建筑双年展。此南京项目因独特设计如若能建成，不但是中国一绝，而且是世界无双，因为当初设计思路是“祈祷世界和平，构建社会和谐”，为项目设计专程邀请国内诸多著名法师，主持开光仪式。如此项目夭折，抑或真正是一种“作孽”。

  （南京新街口铁管巷“地王”项目效果图）

香港《文汇报》2010年1月初报道，广州政府发力清算“五大地王”，其中，在2008年月由恒大地产竞得的当初轰动广州的天河“绢麻厂地王”，被广州国土局收回，并处没收1.3亿元土地出让保证金。仅在2009年，广州国土部门已实质性的收回闲置土地12宗。据悉，广州将对仍然闲置的200余宗土地，2010年中加大处置。

上海市规划和国土资源管理局在2010年1月10日宣布，拟会同相关区政府收回并督促已查明的8宗闲置用地，其中包括东方海外上海外高桥俱乐部有限公司的天平地块，上海深长城地产有限公司的惠南地块。为进一步加大对闲置用地的处置力度，上海拟考虑实施土地公告登记，定期公布，并与房企诚信度挂钩。

全国各大中城市正集体酝酿处置闲置用地，无论是国企、民企，有涉违规的不分亲疏。由于要受到处置或被收回的压力，各地“地王”或囤地房企恐已是“四面楚歌”。在年关前，中国工商银行已率先表态，对存在“囤地”、“捂盘”的房地产开发企业不再发放新增贷款并收回已发放贷款，此举或再引银行业连锁反应。如若银行不想再玩了，当然某种程度是迫于政府压力，也有自身控险意图，这样，房企恐更加无可奈何。九部委督查激起各地处置闲置土地的“涟漪”，带来最直接的作用，“地王”周边原本暴涨的房价出现下降趋势，并且催生那些囤地房企大幅度调整开发规划，使房企在拿地的频率上、涉及土地的金额上、土地面积大小、施工进度等作了一系列调整。房地产企业赌地价、赌房价的预期 亦将因“督查”和“处置”大大下降。

2010年以后，房地产开发企业受到的制约将是前所未有的。不仅要受到“拿地分期缴纳全部土地出让价款，期限原则上不得超过一年，首次缴纳比例不得低于全部出让款的50%”的政策限制，而且还要面对“土地闲置满二年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用”的现实问题，还有诸如包括银根紧缩的局面，以及证监会对上市房企的审查、银监会对房企融资的审查、银行收回“囤地”贷款等等，九部委联合督查，掌握房地产开发企业“囤地”的真凭实据还真不少，国税局紧跟其后，宣布2010年税务稽查将房地产等作为指令性检查项目。当陈年“地王”陷入“滑铁卢”之际，仍有新的“地王”在屡屡出现，福耶？祸耶？