买房能抵御通货膨胀吗？

买房能抵御通货膨胀吗？

在最近一段时间内，对房价的上涨有一个比较流行的说法：由于消费者对未来通货膨胀的预期心理，使得他们提前购房以抵御未来的通货膨胀。这种想法是实际存在的，并不是一些发展商和媒体的故意炒作。老百姓虽然不懂广义货币M1与M2的区别，但他们根据生活中的经济学常识认为，世界性的金融危机引发货币的大量发行，一定会引起通货膨胀的，一旦通胀出现，实际工资就会下降，名义利息就会受损，所以认为购买不动资产是最好的一种保值方法，于是房产市场中涌入更多的买家，使原有的供需失衡，由此引起房价快速上升。如果现实中有人真的有这种想法的话，那你必须搞明白，购买不动产抵御通货膨胀是有条件的，而不是绝对的，并不是在任何时候、任何的经济背景下购买不动产都能保值的，以下几个问题必须予以重视：

一、在通常情况下，房地产是有保值、增值功能的，但这不意味着房屋建造的成本越高，其价格也就越高，在帐面上就能够达到保值的功能。这里有个经济学的一般常识问题，在市场化条件下，房价并不是由成本决定的，而是由供求关系决定的，如果是因为我们政策性的原因，如：银行对房屋信贷的过分宽松，从而激发起大量的“假性需求”，使房价迅速上升，从而产生巨大泡沫，这时的房价已远远地背离其实际价值，从长期来看，它的保值功能很弱，或者要经过一段时间调整以后，才能比较真实的发挥其保值增值功能。

二、预期利率走势对房屋的保值功能的影响

不少专家认为，从现有的经济运行数据来看，特别是PPI指标在逐渐下滑的情况下，预计政府今年还会适当降息，以期望老百姓用更多的资金继续扩大内需。我认为这个观点是错误的，我预测今年年底或明年年初，政府非但不会降息，反而会较大幅度的加息，其重要原因是目前的新增贷款额度到4月底已累计增加5万多亿，已超过去年整年的4.9万亿的数字，在未来确实存在着通货膨胀的预期因素，必须用加息来防止通胀的预期；另外国务院为启动内需所投入的巨额资金中，有一部分并没有真正到达实体经济中运转，对这部分游离于实体经济的资金，也必须通过较大幅度提高利息来增加它的使用成本。于是不动产的增值空间和加息的幅度就产生了博弈，加上如果用不动产套现还要追加其成本，很有可能不动产的增值空间趋向于0~3之间。

三、购买不动产保值是把双刃剑

在正常情况下，不动产的保值、增值作用往往比购买古董、家具、甚至股票稳定，但问题是现在的世界经济大背景与我国的经济运行实际状况都存在着极大的不确定性，据一家权威智库的预计，我国今后一段时间将形成通缩、通胀、滞涨三者并存的状况，在这种情况下，一旦真的出现全国性通货膨胀，同时也会引起大范围的经济大萧条，使我们本来产品过剩的市场雪上加霜，老百姓实际工资大幅度下降，房产市场严重的需求不足，使原有较高泡沫的房价大幅度下跌，如果你在高价位上买的不动产，非但不能保值，反而会出现巨大亏损，等到经济再一次复苏时，不动产的价格得到了真实的体现以后，才会随着经济的好转而进一步提升，但你付出的实际机会成本却很大。

由此我们可以看出，通过购买不动产来保值增值是相对的、有条件的，而不是绝对的、无条件的。当你在出手购买不动产时必须仔细想清楚，以免造成不必要的损失。

朱咏敏

2009-7-17凌晨