垄断性竞争催生了高房价

垄断性竞争催生了高房价

近3个月，北京、上海等大城市房价突然发力疯长，一些在07年才能看到的情景似乎又回到了眼前。这次的房价上升不仅消费者惊呼没料到，连发展商也有点摸不准头脑，中国房地产市场再次证明是非均衡性发展的市场，是随着各项政策出台与否而大起大落的市场。特别是这一次的房价上涨，其背景和07年完全不同，08年的世界金融危机还没有完全走出阴影的情况下，当政府还在着重于解决内需、拉动投资的背景下，前几个月发展商还不看好房地产市场，在大量抛售房产，忽然间房价来了一个180度的大转弯，腾飞而起。北京的房价已进入三万元时代了，不久的将来，上海市中心的房价要与高收入者绝缘了。不少“专家们”又在呼吁政府要对房地产市场采取宏观调控了，而政府对这次房价上升的判断还是建立在07年的行政调控房地产市场的手段上，主管部门开出的药方仍然是“增加土地供给”，以达到抑制房价过快的作用。因为这次房价上升的背景和07年完全不同，它不是土地供给问题，也不是温州人来炒房所致，其深层次原因是垄断性竞争所导致的价格上升。

从中国房地产发展的过程我们可以看到，房价上升尽管有许多综合因素所致，但深层次原因就两个。第一个原因：银行对房地产投放资金盘子的大小决定着房地产需求量的大小。这点非常特别，在国外没有案例可比拟。这次房价之所以如此迅速回升，除了在前一段相对被抑制的刚性需求以外，相当大的一个因素是银行对房产放贷资金过分放量的结果。如果银行资金一收紧，需求量马上会被压制，成交量即刻会下降，最终引起价格下滑，而价格下跌会使土地出让速度减缓，地方财政有所减少，政府会立刻又形成一轮新的“救市”措施，中国房地产已经形成一个这样的怪圈不能自拔。而这次房价的上升，尽管媒体一再呼吁，政府的行动一定比“救市”迟缓的多，利益驱动主导着他们的决策。第二个原因：地价推动房价。前段时期，中国房地产协会负责人曾经透露，房地产总地价税费支出总量中，流向政府的占49.42%，上海占64.5%，这个说法曾遭到上海主要领导人的否定，但他也没有说出具体数字，此事也就不了了之了。最近国土资源部又公布了一个数字，称地价占到总房价的23.5%，与上面数字好像相差很大，但这两者是没有可比性的，而且其中没有包括税费这一块。我个人认为，地价与税费占50%左右是有的。而在近期的几个大城市的土地拍卖中，楼面地价频频刷新、创出新高，已经明确预示着未来的建房成本一定是在高价位运作。但这里有个非常重要的问题值得引起我们深思，在高价位得到土地的企业从其性质上讲80%以上是央企或地方国有企业所得，民营企业已经从拿地的“主力军”变成“游击队”了，也就是说未来房地产的主导格局是国有企业而并非民营企业，这是1--2年来涌现出的非常明显的特征，我们必须予以高度重视，否则你必定产生误判。而国企和民企最大不同是：流动资金充足，有很强的银行信贷融资优势。国企的突然发力令不少大的民营企业措手不及。有人预测在不久的将来，中国房地产老大位置将是保利集团，万科被取而代之。这里又引述出一个问题，为什么那么多民营企业要挤进房地产这个行业呢？其实原因也很简单，我国能找到的具有新增长点的行业极少，而许多行业本来就是生产过剩的行业，而政府这次为了救市，撒下4万亿之巨的单子，大部分沉淀在国有企业，因为找不到新生长点，这部分的资金最终只能流向房地产行业了，流向房地产的理由而且很充足：房地产是国民经济的支柱产业，国企不做“支柱产业”做什么？表现在拿土地时国有企业自然“胸有成竹”，因为其经营的目的和民企的目的有根本不同，国企的经营目的主要是确保自身国有资产的保值、升值就可以了，即使拿下的是高位的土地价格，凭着他雄厚的自有资金，他的机会成本和民营企业有很大落差，利润回报也有很大不同，在这样一个垄断性竞争条件下，民营企业当然无法匹敌了。加上国有企业资源配置效率低下，生产效率迟缓，他们建造成的房屋一定是高价位的。中国房产市场也由原先的竞争性市场逐步转化成垄断性竞争的市场，这个格局一旦形成，中国房价几乎没有下降的空间了。除非在某一个区域城市中房产的供给和房产的需求产生巨大的落差，而市场这个经济载体也不足以托起这个房地产市场，房价才会产生暴跌。如海南从第一轮的泡沫湮灭后，至今海南又成了一个新的投资热土，一些重量级的国有企业如：保利集团、中粮集团、鲁能集团纷纷进入海南，大肆圈地建造豪华宾馆，其中包括万通集团与中体奥林匹克集团合作建设的一个旅游体育度假项目，该项目总投资达52个亿之巨，但该公司注册资本仅为5000万元。这么多重量级的国有企业到海南的一个重要原因是，海南政府用低地价来吸引这些企业为海南新一轮发展而做贡献。如果上述这些项目真的启动，海南将迎来第二次房地产泡沫，这可能是18年之前历史的一个大循环。

通过上面分析，房价上升是一种必然的趋势，在这新一轮背景情况下，首先政府的决策思维要做一个很大的转变，决不能像以前一样，看到调查报告是投资性住房引起了房价上升，然后我来一个提高购房门槛、增加税收的措施就完事。政府现在要做的，即弱化对房地产市场的行政手段管理，唯一可行的办法是花大力气增加廉租屋与经济适用房的覆盖面，特别是经济适用房当中增加公共租赁房的比例，在不同地段、不同层次、不同点消费群体，逐步的都能够找到自己所需求的租赁房屋，这是保持房地产市场平稳发展的唯一有效的手段。就像俞正声书记在这次九届八中全会上所说的：增加保障房建设，确保房地产市场的稳定。这才是在既定的房地产大环境背景中一个确实短时间内有效、可行的方法。

朱咏敏

2009-7-15