“二贷”收紧的“药方”早已过时

“二贷”收紧的“药方”早已过时

对于在短时期内迅速增长的房价，央行似乎也感觉到越来越大的风险，在最近一段时间内，央行不断下令强调要注意房贷中的风险，并且特别指出，对第二套房屋的拥有者在贷款中严格按照规定的办法执行。外界对此评论：央行对第二套房贷款的紧缩意味着房价已存在着泡沫风险。对“二贷”紧缩的政策，是政府通过金融手段来维持房地产稳定的积极办法。对第二套房屋贷款从严的政策在07年度已用过，而当今房地产的总体格局、房价上升的具体原因与07年已有很大不同，这次房价上升其中一个比较主要的原因，是被抑制已久的消费在短时间内爆发的结果。这就告诉我们，抑制需求不是解决中国房地产的根本出路问题，通过所谓的增加土地供给、同时打击需求的办法，只能在较短的时间内看似有些稳定，其实下一轮的反弹更加厉害。以前人们常拿“汤臣一品”的豪宅作为房屋天价的典型，现在看来市中心几个楼盘用不了多久就和“汤臣一品”接轨了。即使你是一位年薪50万元的金领，也和这些楼盘告别了，而每天坐地铁上班的百姓们，对这些高端楼盘上涨的幅度倒是不敏感的。中国房地产未来的走势究竟如何看待？政府相关部门的决策思路依据如何？很有必要在这里做个探讨。

前不久，在高层智库——中国国际经济交流中心举办的“全球智库峰会”上，央行行长周小川有个发言，他对全球经济如何取得平衡有6个方面预测。我们暂且把最好的预测结果和最坏的预测结果去掉，其中一条中性的预测为：美国家庭及总储蓄率上升，但中国居民消费提高的幅度不够大，需要增加和扩大城市化投资来平衡储蓄。周小川的这条预测同时也印证了房地产发展过程中的一个宏观原理：在中国城市化未达到70%左右的时候，土地的供给是短缺的。由此推导出地价在众多发展商的逐鹿下，地价一定是高价位的，房地产成本呈阶梯原理上升，如果加上在一段时间内需求量很集中，房价就会迅速增长。这一原理不管你承认与否，事实上已经在这么做了，所以抑制需求无疑是隔靴搔痒，治标而不治本，只是把房价上涨的时间往后推迟而已。昨天我正巧看到电视《头脑风暴》在讨论物业税要不要出台的问题，嘉宾中不乏有“一流的学者”与著名企业家，不少人把物业税的出台和稳定房价去连在一起，在我看来，征收物业税从目前的大环境来讲，非但不能抑制有效需求，反而给炒房者留下一个较大空间，因为物业税吧土地出让金和其他税费一起合并了，然后分70年付清，这就导致炒房者的前期成本更低。令我感到吃惊的是，好像是财经大学的一位副教授竟然说开征物业税的同时，土地出让金是要照收的，我断定这位专业的教授连什么是物业税都没搞懂，如果让这些人作为决策者的幕僚，我不知道中国房地产何时才能走出这一怪圈，倒还是“局外人”时寒冰讲的还靠谱一些。我上面所写的意思是要说明如下问题：

一、时至今日，该买房的基本上都已买了，现在还没有能力买房的，即使房价下降10~20%也无济于事。

二、上海是个开放性的、全国性的市场，我们不能走进一个思维误区，把某个市民的实际工资和房价去进行对比来说明房价高还是低，房价上涨说明它有实际的经济支撑面。你买不起，全国有钱人会买得起。

三、第二套房屋贷款的紧缩以后，也无非是首付款增加到40%，优惠利率取消而已，如市场房价有较大幅度的增长，对于有钱的投资者来说，二套房贷政策并没有什么影响和作用。

四、决策者的思路应该从抑制需求转为扩大保障用房的覆盖面，这就等于把一些将要进入市场、但是又买不起房的群体从市场中拉了回来，也相当于减少了需求，而这种减少的需求是实实在在的。

五、政府应在今后在所建的经济适用房中逐步扩大和增加租赁用房的比例，再把一些享受不到保障用房、但进入市场买房又感到非常吃力的群体，通过短期或长期租赁的方法来解决其住房问题，这又相对减少了一部分需求，经过相对一段时间以后，房价自然会下降，用不着政府过分操心去调控。

六、如果政府采取行政手段，短期内我相信可以抑制住房价的上升，但相当一部分购房者倾全家之囊、举全家之力，购房以后每月为还贷款而寝食不安，并且大幅度压缩其他开支、降低生活质量，从宏观层面看，对我国拉动消费需求更加不利。

对目前的房地产市场状况，政府引起重视是对的，但更重要的是要在一个正确的判断上作出决策，而不是袭用或简单套用前一轮的方法，来调控房地产的经济运行，必须另辟蹊径，在财力允许的情况下尽量扩大保障屋的受益面，从根本上解决房地产市场一位政策因素大起大落的局面。

朱咏敏

2009-7-20