房价上升有元凶吗？

房价上升有元凶吗？

我注意到最近有一个说法，有人认为中国房地产经历了十几年的历程后，已到了一个很关键的十字路口，很有必要进行第二次“房改”，认为中国应该向香港、新加坡学习，似乎只有这样才能真正解决中国房地产面临的难题，走他们的发展模式来解决市场公平问题。从总体的思路框架来说，并没有很大问题，但老百姓现在非常焦虑的是：面对这一轮节节攀升的房价，心急如焚同时也十分矛盾，口袋里省吃俭用就这么点钱，和目前的高房价显然是有较大缺口，但不买又怎么办呢？很多人担心以后会更加买不起。这也是一种心理预期，这种心理预期往往会把潜在的需求无意之中提前到现在购买的现实需求，使原有的供需矛盾进一步紧张，而供需矛盾的加剧是房价上升的一个重要原因，房价上升后和一般的需求者的购买力缺口拉得更大，中国房地产似乎走进这样一个死胡同了。有人一直想把高房价的原因找出来，罗列一下不外乎以下几种：

一、地价说

有人认为：地王的频频产生是推动高房价的一个重要原因，连国土资源部最近也慌忙推卸责任，其报告说：经过m对620个项目的调查，平均地价占的比例为23.8%。这样似乎给人们造成一种印象，地价占的比例很低，似乎并没有威胁到房价，其实这种调查大可不必，也没有任何意义。稍有一点经济学常识的人都知道，房价的上升和下降与地价是没有关系的，也就是说和房屋成本是没有关系的，它取决于市场供求关系的变化情况。而房屋成本只是发展商在定价的时候起到一个参考的作用，是发展商自己内部的事情。面对有人不断要求发展商公布开发成本的荒唐要求，连任志强也只能无奈的表示：房屋成本犹如“老婆的胸脯”，只有我知道，别人怎么能看呢？所以“地王”不是推动房价上升的元凶。

二、通货膨胀预期说

这种说法目前还是一个占主流的说法，认为中央4万亿巨资投下拉动内需，从今后看，通货膨胀是不可避免的，为防止通货膨胀，不动产成了最好的保值品。其实这种说法它的最大的错误在于：从经济发展周期来说，通货膨胀是一定会产生的，关键是它什么时候来？它严重到什么程度？这才是问题关键，我们这几个月的PPI指数还一直在下降，未来的通货膨胀到底在哪一个点上呈现出来，还没有一个权威人士做出阐述，所以通货膨胀这个预期一直可以说下去，不构成在目前这个时点去推动房价。

三、温州人炒房所致

这是前一段时间不少媒体认为，温州炒房大军身经百战、辗转南北以后，又浩浩荡荡的杀回上海了。但这种说法稍加分析更加不成立了，从目前上海房屋的供给量来看，温州人充其量购买了上海房产重量的2%也不到，对市场的供给状况没有一点影响，推动房价上升更无从谈起。

四、资金过剩论

有人认为中央4万个亿甚至更多资金并没有全部进入实体经济，从而有相当一部分资金进入了股市和房市，从而增大了购买力，推动了房价上升。这种说法只是凭想象的分析，并没有找到实证来说明这个问题，一个经济学命题如缺乏实证那只能是预见和想象，无法确切说明问题。

由此观之，房价上升不是某一个因素直接推动的，更没有“元凶”之说，如果你换个角度思考问题，你就能想通了。在上海这样一个开放性的的市场上，购房者是来自全国乃至世界的，在看到上海普通群众购买房屋非常吃力这个事实的同时，你也应该看到，就全国层面来讲，总有大量的货币持有者从全国各地乃至全世界过来购买房屋，因为每个城市都有自己的坐标参考系，那么上海的参考系我认为就是香港，那么上海房屋的价格也一定会和香港做相应对接。我这个判断不管你接受也好，不接受也好，事实是在朝着这个方向发展。如果一定要讲所谓房价上涨“元凶”的话，那么中国日益拉大的贫富差距是房价上升深层次的原因之一，有一部分富有者他们手中的巨额财富每年都以两位数、甚至两位数以上的速度在增长，而老百姓手中的钱袋子由于经济危机的原因、下岗的因素、不合理的支出，相对在减少。所以房价的增长速度在这批富有者眼里并没有什么了不起，他们的财富比房价增长更快，买房对他们来说还是小菜一碟，而对普通老百姓来说，买房的确是难上加难。即使股市在短时间内翻一倍，富有者的获利是普通老百姓的数倍乃至几十倍，面对节节攀升的房价，老百姓的购房能力反而是呈几何级数下降。要解决这个问题的方法只有一个，扩大廉租屋及经济适用房的覆盖面，把处于“夹心层”的购买者拉回到廉租屋及经济适用房的覆盖面之中，并逐步扩大公共租赁房屋的受益面，老百姓只要看到自己能住上经济适用房或公共租赁房，他们对房价自然也就不关心了，这部分人越多，商品房市场资金支撑的面也就越少，房屋价格也自然会逐渐趋向于平稳。这虽然是在没有办法中的办法，但从目前的总体房地产格局来看，它是一个见效最快、操作性最强、老百姓最能够得到实际好处的一个办法。

朱咏敏

2009-8-3