我家房地产（连载之三）鸡毛蒜皮一家人

今天的徐泾，因为别墅区的属性

已经成为一个泛地区泛国界的生活住区

当然，其在配套上做得不如古北、碧云、康桥等

但是作为上海较早的别墅聚居区

仍然有大量的老外租住在此

而由于上海居住郊区化的突围趋势

使得外来人口集聚增加

上海人、外来人、本地人，再加老外

一个区域四种人的格局正式宣告形成

                    徐泾，开门之后的三种改变

不得不承认在今天的徐泾乃至整个上海

由于各种外来人口的涌入

原住民的生活添加了新元素

而造成了各种改变

改变之一：人口几何级膨胀

99年时，徐泾居民为2万还包括农地居民

当时的镇长和我们住一个小区，他说未来徐泾人口20万

我们都不敢相信

今天确切地说等到地铁一俟开通，整个指标指日可待

刚到徐泾时，区域的官方语言是“叠斑斑耶斑斑”

今天国语已经成为主流语言

其中还间或着沪语乃至英语

改变之二：原有的平静被打破了

我在徐泾居住一年之后，被问起感受

除了交通不便、空气好之常规回答外

我的切身体会是“睡觉质量好很多”

这在原来居住虹桥路广播大厦沿路是不可想象的

每天在各种车辆的转动声中昏昏睡去，也在同样的震动声昏昏醒来

今天，随着公交的进入带动相关人流车流和物流

徐泾开始喧闹起来，再不是杨明煌所唱“我刚来到的时候，是如此地陌生”

改变之三：消费结构被提升了

在上篇博文中提到，在徐泾买东西你难以还价

小贩一句“先生，侬住别墅的还在乎这几个钱啊？”

噎死你。

我母亲刚来是还得意于这里蔬菜又便宜又新鲜

但是现在也开始在饭桌上叫嚣“菠菜要五块钱一斤哦”

这与其说是通胀带来的，不如说是外来人口提升了消费结构

鸡毛蒜皮的小联合国生活

可以说，今天的徐泾，是“鸡毛蒜皮”四种人的生活主场

鸡：徐泾原住民，当然是老一代，他们养鸡种菜，慢速生活

毛：今天再用“老毛子”称呼他们颇为不敬，人家金发碧眼可能是C什么O

蒜：拜周立波所赐，大蒜头用来形容外来人口，应该不算变异

皮：都说上海人要面子，所以用“皮”来形容也比较贴切

四种人在一个平方公里不到的地方群居着，

彼此的观念碰撞也彼此影响着——

今天，在徐泾看到老外乱穿马路别奇怪，同化而已

今天，在菜场看到上海人“叠斑斑耶斑斑”也别奇怪

今天，在路上听到硬帮帮的上海话问路也很正常

今天，在公园有人用国语跟你搭讪更加不以为奇

第三种，是外来人口融入上海的语言尝试

第四种，却是本地住民想“冲出徐泾走向上海”的掩饰

人群异化，造成房产需求异化

从房地产方面而言

由于徐泾有包括上海家化、妮维雅、家乐福等企业

需要大量的劳动密集型人口

他们的涌入，最直接带旺的是徐泾住房的出租率

包括原住民的私房、少量公寓物业乃至沿街商铺

但是，其对于区域内二手房的带动力是间接的或者说是有限的

这也就是为什么徐泾涨不过张江的道理

消费对象的层次决定了房地产需求的类型

一、二手房的销售仍然需要依托市区居民的迁徙和外来生意者

但是由于徐泾公寓开发曾经断层

即早期开发产品款式落伍且量能有限

造成目前一、二手房单价落差在35%以上

徐泾房价，往哪里去？

二号线固然将带动徐泾的房价，但出现两种走势可能都是存在的：

一种可能，一人得道鸡鸭升天，新盘带动老盘价升量增

另一种，是在人口导入和市场热度“双有限”背景下，新老盘价差进一步拉大

第二种可能会衍生出另一种可能的走向

老盘的出路将主要寻求以出租为主，收获物业的持有收益，

这对于短期投资者而言，势必在资金回笼上要面临持久战的压力

但是目前新盘已经报价接近两万

这应该是一个透支未来价格的价格

徐泾的利好在于大虹桥、地铁和奥特莱斯

但，大虹桥至少要三年后才可以展现“商务区”的雏形

即大量有（房产）消费能力的人群将在（至少）三年后逐步进入

地铁是半年后即将兑现的不假

奥特莱斯作为商业配套的价值，其实不如高泾路别墅区门口的家乐福

毕竟衣服是“非经常性需求”，家乐福则是“天天见”

因此，对于有意于投资徐泾房产者的建议是：

不妨考虑非租非售之外的第三种模式，即“租转售”模式的运用

徐泾作为上海一个比较特殊的区域，

其有望房产发展方面进行局部金融创新

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