REITs试点或将改变楼市格局

2010年元月上旬，中国人民银行工作会议传出确切信息，年内将开展房地产投资信托基金试点工作。央行的目的非常明显，房地产投资信托基金的推广试点必须降低房地产企业对银行贷款的依赖性，实质便是降低银行风险，这是一个再也明显不过的强烈信号，从表面上看，房地产投资信托基金的试点推广希冀为房地产企业拓宽开发融资渠道，但是，由于房地产投资信托基金的局限性，以及国内楼市的特殊性，房地产投资信托基金要真正在国内房地产市场成形恐怕也是“十年媳妇熬成婆”。那么，很明显，央行推此措施的最终目的，银贷或将渐渐收紧。

从国际范围看，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运营，也可以上市交易流通，类似目前国内通常的开放式基金与封闭式基金。

世界上最早的房地产投资信托基金於1960年诞生于美国。可以想象一下，人家老美已有50年半个世纪的运作过程及经验积累。在美国，可以讲，房地产投资信托基金已相当成熟。据相关资料，目前全美境内大约有300个REITs在运作之中，管理的总资产总值超3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。在美国经济发展中，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了多次的重大调整。房地产投资信托基金在欧洲、日本、加拿大、澳大利亚等已经形成了相对成熟的房地产证券化模式。在我国的香港，依据《房地产投资信托基金守则》，房地产投资信托基金每年必须将不低于90%的净利润的红利形式分配给信托单位持有人，规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得税和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外，《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。

在国内房地产市场，推行房地产投资信托基金是迟早的事，问题是对於目前国内楼市，刚经历了2009年的投资疯狂。从走势看，高房价回落恐怕并不容易，旧年年末和新年年初在各地涌现出的众多地王，正等待逐渐消化。去年国内地价、房价居高不下，与国家信贷的倾斜和银贷的鼎力支持是分不开的，当然在政府、银行、地产商之间博弈中的利益是绝无可能公开的。国家在对房地产的信贷支撑上以及国民经济对房地产的局部过分依赖，已经有些失控的状态，并且已经引起了相应的社会矛盾。因而，为了减缓社会对高地价、高房价的矛盾，今年起，对房产商的资金必须形成一个相对实质性的说法，最为直接的手段便是让房地产企业在融资上不再变得那么方便。但是，类似这种房地产投资信托基金的试行，还得说是为房企拓宽融资渠道。

可以十分明确地说，房地产企业已不要指望政府及央行会对房地产项目再有或类似2009年信贷全力支撑的那种“慷慨”，首先是国土部已会同证监会拟联合制定募资管理新政，旨在对房产融资渠道实施收窄。据悉，刚进入新年，国土部已密集核查部分申请TPO和再融资房企中涉国内多个省市的25起涉嫌违规用地项目，仅这一部分遭核查的房企所涉及金额超5.6百亿元，遭“冰冻”的可能相当大；而几乎在同时，央行发出在年内欲推行房地产投资信托基金的试点，美其名曰减轻银行贷款压力而实质是收紧贷款。综上所述，尽管房地产信托投资基金在世界各地实践之后，可能是利于大弊，但是，在国内目前推行REITs，缺乏的是完善的法律体系，当然，既然央行提出了，那么试点是一定的，要保证房地产市场的健康发展，房地产投资信托基金的展开需要的是保证和维持房地产市场的公平、公正、公开和透明。房地产投资信托基金在国内试水，或将改变楼市格局。