2009年全国房价涨幅创近15年新高

2009年全国房地产市场数据公布了。上周已公布了70个大中城市的房价数据，我已做过相关解读。今天对新的数据略做几点分析，全面的2009年度市场分析报告，会在近日向外公布，敬请期待。

第一，全国商品房成交量创历史新高。2009年，全国商品房销售面 积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长 24.2%。总体来看,2009年成交量涨幅很大，全面超过2007年7.6亿平方米的历史高点。当然，这其中也有疑点，根据去年初国家统计局公布的数 字，2008年全国商品房销售面积6.2亿平方米，按此数据2009年应增加51.6%，而非今天公布的42.1%。另外，推算可知，12月商品房销售面 积1.85亿平方米，是11月8834万平方米的两倍多，为2009全年最高月份。12月份真有这么高吗？我对此有点怀疑！

第二，全国房价再创历史新高，商品住宅价格大涨25%。12月份， 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，若估算全年涨幅，则2009比2008年可能上涨4-6%，但若按成交价格，2009年新建商品房成交 价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%。这两个涨幅，都是近15年左右最大的。2004年全国新建商品房成交 均价涨幅近18%，2007年为15%点多，2005年14%点多，其余年份都不超过10%。

第三，今年商品住宅供应难有大幅增长。2009年全国新建商品住宅 市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长43.9%，住宅竣工面积仅增长6.2%，而且住宅竣工面积5.77亿平方米，应该低于商品住宅销售面积。从未来 供应规模看，2009年全国完成商品住宅投资增长14.2%，房屋新开工面积增长12.5%，房地产开发企业完成土地购置面积下降18.9%；这预示着 2010年商品住宅供应量将比2009年大些，但增量并不会太大。只有需求量显著萎缩，才能实现供应平衡，只有需求大幅下滑，才有可能出现供大于求。所 以，就全国而言，2010年新建商品住宅供应依然会偏少。这将阻碍房价明显下跌。

第四，房地产开发企业暂时资金宽裕。2009年，房地产开发企业本 年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金 17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款 8403亿元，增长116.2%。可见，开发商的资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷。短期内，开发商确实不差钱，也不会很快降价。但随着成交量 的下滑和房地产开发贷的紧缩，预计下半年很多开发商的资金链会重新紧张。而部分有预见的开发商将在上半年就会降价促销。