调控加码，楼市低头

调控加码，楼市低头

从去年12月中旬开始，房地产调控如同紧箍咒一样，步步紧逼。从营业税优惠终止，到“国四条”，再到五部委土地新政，又到“国十一条”，另有提高存款准备金率突袭的货币政策变化。地产股早已跌得没了方向，一月上半月的房屋成交量亦急转直下。

1月13日，国务院新闻办举行新闻发布会，住房城乡建设部等六部委相关领导，解读了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、和《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。2009年1月，国务院新闻办公室2009年第一场新闻发布会，也是同样性质，当时由四部委领导分析“131号文”。此举说明，这两年国家非常重视房地产业的健康发展，区别在于，去年初重在刺激市场需求，推动楼市复苏；今年初意在抑制投机需求，为高烧的市场降温。

近期出台的最重要的政策当属“国十一条”。与2009年12月出台的“131号文”相似，“国十一条”实质上是今年房地产业发展的 “指南针”，为房地产市场的形态变化定下了基调。从形式上看，“国十一条”主要重申和细化了“国四条”，然而其措辞明显比后者严厉，抑制性的内容远多于支持性的内容。

其中，当属二套房贷政策变化较大。“国四条”中尚还明确支持改善性购房需求，只要符合“人均住房面积低于所在城市人均面积”的标准，就能享受首次置业的最大优惠。而“国十一条”中口风大变，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 ”

这就意味着，房贷政策已接近2007年9月以后的紧缩程度，只是没再强调二套以上房贷实行1.1倍利率，从而为商业银行的操作留下了一个差别化对待的空间。笔者更倾向于认为，银监会更容易管控首付比例，而房贷利率即便规定了也无法阻止商业银行各种借口的优惠行为。

另外，“国十一条”中还强调：“防止境外“热钱”冲击我国市场。”意在重申近两年被各地放松或废弃的限外政策（“171号文”）；“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”剑指去年狂热当地王的央企；“探索土地出让综合评标方法”，将对“价高者得之”的土地挂牌和拍卖制度进行调整；“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”这条重在打击开发商捂盘惜售、坐地涨价。

房地产开发、销售的每个环节，基本上都有紧缩措施严阵以待。不禁让人发问：房地产调控缘何如此重拳出击？笔者认为，经济“保八”成功之后，国家对于房地产业的依赖度略有降低，转而治理楼市身上的“毛病”：投资投机性购房比重偏大、房价上涨速度太快、部分企业拿地丧失理性。尤其是房价飙升，不仅百姓叫苦连天，而且也助推了资产价格，增加了信贷风险。

再说，即便今年楼市明显降温，其对GDP的贡献也不一定比去年小。2009年全国商品房成交量和价格皆大幅攀升，但开发投资和新开工面积增幅仍明显低于近十年的平均水平，而土地购置面积依然还是负增长。2010年这一形势将倒过来，商品房成交量将调头向下，而投资和建设面积将依然沿续去年的升势。

另外，需要关注的是货币政策动向。近日央行突然宣布于1月18日提高存款准备金率，这是2008年6月以来首次提高，意味着货币政策出现拐点，开始进入紧缩通道。虽然尚不确定今年会否加息（极有可能），这得看美联储的加息与否，但货币政策的转向对房地产市场属于利空。从政策面上分析，宏观政策对于房地产属中性略偏空，房地产政策已属利空性质。

新近公布的数据表明：2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。从很大程度上可以说，这是2009年中国楼市最后的疯狂，2010年一季度，房价环比涨幅将快速收窄，二季度就有可能出现环比负增长，全年房价依然会实现同比正增长，但整体已步入盘整格局。至于成交量，一季度必须“速冻”，当然这也有淡季因素，全年将比2009的明显下滑。

刊发于经济观察报