杨红旭：物业税是抑制楼市投机的长远之策

近日，国务院办公厅出台的“国十一条”，成为新的一年房地产调控的第一炮，从而为全年行业发展定下基调。其中提出：“继续实施差别化的住房税收政策，要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。”

此处所谓的“完善住房税收政策”，其实主要指代物业税。公众对于“物业税”一词过于敏感，所以没有明确提出。“国十一条”的主导方针是抑制投资投机需求，稳定房价，这里再次提及物业税，真实用意是通过物业税这一重大税制变革，设置我国房地产市场发展的内在“稳压器”。

为什么要这么干？因为我国的商品住宅价格很难调控，2003年实行房地产调控以来，除了2008年下半年受国际金融危机影响，房价出现短暂小幅下跌之外，其它时间都是偏快或过快上涨；2009年尤其突出，部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40%左右。从调控方式分析，硬性的行政干预不宜力度过大，软性的经济手段又很难把握尺度，税收是经济手段中的重要工具，可目前要解决房地产税制的问题，必须“动手术”，而非涂药抹膏。

近几年房地产调控过程中，曾频频使用营业税、契税、土地增值税、个调税等工具，其中多数属于交易环节的税种，在供不应求的买方市场中，投资投机者往往轻而易举的把增加的税负转嫁到买方头上，因此很难达到抑制房价的目标。与此同时，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税，而且还未依规全面征收。其中目前房产税只对经营性房产征收，由于经营性住宅征税执行困难，基本也没征；城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房，对住宅用地尚未征收。

这就导致持有环节税负极低，投资投机者更愿意持有房产，坐等房价上涨。由于目前国内住宅租金回报率一般只有2-3%，远远低于发达国家5-8%的平均水平，很多毛坯房的投资者懒得打理和出租，从而造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。

在发达国家房地产税收体系中，物业税占据非常重要的位置。狭义的物业税只针对土地和房屋等不动产征收，广义的物业税则与财产税概念相同。多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5％左右，占一国全部税收的比重多在10％以上。物业税是地方税收的支柱，而且有些地方政府拥有物业税的决定权，比如在加拿大、德国、法国等国，地方政府及议会享有调整税率的权力。

国人关注的是，我国的物业税何时开征、如何征收。这档事可以说相当复杂，涉及诸多部门的利益，看上去是颗“甜果”，可就是吃不到嘴里。最早在2003年，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，其中关于我国税收体制改革提出：“按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

其后，财政部和国家税务总局陆续批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十个省市进行模拟评税试点地区，也即进行 “空转”试点；2009年5月，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税。”今年1月，有媒体报道国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税。

这就意味着开征物业税的时间越来越近了。今年“两会”，可能会讨论这一问题。今年或明年，十个空转省市中极有可能有城市开始试点实转。实际上，近两年调整房产税和城镇土地税，目的之一就是为推出物业税做准备。比如，城镇土地使用税从2007年开始税率水平提高了两倍；2008年对个人出租住房，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。按我国目前现状，开征物业税的初期阶段，主要是轨并房产税和城镇土地使用税，或许也涉及土地增值税，土地出让金的问题过于复杂，只能渐进式的纳入物业税范畴。

开征物业税具有重大意义。首先是完善了我国的税收体系，促进了所得税、增值税、财产税“三架马车”的均衡发展。其次是有助于楼市健康发展，抑制投机需求，稳定房价，减少房屋空置。再次是减少地方政府对土地财政的依赖，逼迫政府更加注重城市配套与社区服务，稳步提升存量房地产价值，从而持续获得税收。

当然，很多人更关心物业税开征后对房价的影响。笔者认为，长期而论，房价的波动性会因此而减小，尤其是对抑制房价过快增长有一定正面功效。短期来看，对购房者的心理影响重于实际影响，将会出现房价下跌的预期。实际上，普通民众不必过于担心，物业税的税基和税率将会遵循由小到大的演变过程，先征商业物业，后征住宅；先征营业用房，后征自用房；先征高档住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征单套住宅。而且，依国外经验，还会对很多弱势群体的房屋减征和免征。

刊发于中国证券报