杨红旭：楼市调控“五步走”

回顾已经过去的2009年，全国楼市从一季度的复苏，至二季度的回暖，到三季度的颠狂，四季度的高烧，整整折腾了一年。而观察政策面，却是一季度平淡，二季度静默，三季度微澜，12月突变。回顾2003年以来的房地产调控史，3-6月是政策多发期，今年政策在年底“翻脸”，实属罕见。

2008年10月，在楼市低迷、部分城市纷起救市的背景下，央行和财政部出台信贷和税收优惠政策，之后各地为刺激政策加码，继之国务院办公厅“131号文”最终确定了2009年的政策取向。救市政策远比以前的抑制政策见效快，2009年春节前后，住房和城乡建设部经过实地调研，发现部分城市的某些楼盘的售价，开始止跌反弹，于是其后再无新增优惠政策出台。

到了5、6月份，随着自住需求的快速入市，尤其是在“通胀预期”的鼓噪下，投资需求纷纷入市，到了7、8月份，则是豪宅热销，投机成风。于是，政策开始微调，主要表现在三个方面。一是银监会再三重申严格执行“二套房贷政策”；二是国土资源部以几个文件的形式要求各地继续严查闲置用地；三是住房和城乡建设部表态要增加普通住宅供应，限制捂盘惜售行为。

步入四季度，一方面地王仍然频出、房价继续高涨，另一方面政策调整的压力也变得越来越大，11月温家宝总理视察上海时，明确提出“抑制投机性购房需求”——这是中央高层近两年来首次如此公开表态。果不其然，12月份成为罕见的政策密集出台时间段，而且呈现出“五步走”的轨迹。

第一步。12月7日结束的中央经济工作会议新闻通稿中，表示明年宏观经济政策总体保持不变，政策基调偏暖。在这一背景下，对房地产业指导方针主要是继续支持合理的自住需求，同时增加普通商品住宅供应。因此，对房地产业的总体影响属于中性略偏多。因此，会议结束后地产股出现短暂大涨，业界对于明年政策走向普遍感到乐观。

第二部。12月9日，国务院常务会议明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”同日，国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。”虽说营业税优惠终止只是按“131号文”中约定的时间照办而已，可还是让市场平生一缕寒意。房地产政策由此转为中性。

第三步。12月14日，国务院召开常务会议，专门研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。出人意料的提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。2005年“国八条”、2006年“国六条”中，用的是“稳定房价”，如今改用“遏制”，证明中央非常关注高房价。会议还明确了四点措施，业界称谓之“国四条”。

一是增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。三是继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。四要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

显而易见，“国四条”重点从供应、需求、市场秩序三方面进行调控，有保有压，保的普通住房的供应和合理的自住需求，压的非普通住宅供应和投资投机性需求。至于扩大住房保障，是一项基本国策，与宏观调控有联系，绝非应景之策。政策演变至此，则与2009年相比，2010年已转为中性略偏空。

第四步。相关部委出台细则，落实“国四条”。12月17日后，相继有五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，国家税务总局颁布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，国土资源部挂牌督办房地产开发闲置土地。如不意外，估计住房和城乡建设部也会有相关措施出台。回顾历史，2005-2006年，许多重大的细化政策都同七部委、八部分、九部委等协同“作战”，由于明年楼市政策基调还是维稳，所以不太可能重演彼时盛况。(1月10日“国十一条“出台。)

第五步。地方政府落实“国四条”，将会陆续出台一些细化措施，这一阶段刚刚开始，估计最迟可持续到2月份。近几年我国的房地产调控史表明，地方举措对于国家政策能否最终落地相当关键。近期，陆续出台相关细则的地方政府包括：江苏省《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》、南京市《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》、《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》、《上海市促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》等。

展望2010年，房地产政策在总体稳定的情况下，还存在不确定性。从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，提高存款准备金率和加息，而货币政策的调整将显著影响楼市。

从房地产业本身分析，如果明年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，则还会有更多紧缩政策出台。因此，调控政策完成“五步走”后，有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过。