杨红旭：楼市一季度最低迷，二季度最关键

新年新气象，楼市不咋样。元旦节日期间及其后一周，全国30多个主要城市中，八成以上的新建房屋成交量的都出下滑，一线城市尤其惨淡；二手房下降的幅度更大。比如元旦三天期间，北京二手房成交仅63套，相比市场最冷的2009年同期的165套，亦存较大落差。

站在岁初的时间节点，又是面对这样一种市况，今年楼市走势可谓扑朔迷离。笔者认为，一季度将成为今年最低迷的时间段，而二季度将决定全年市场的整体形态。这主要受政策面、基本面、资金面等因素的综合影响和作用。

由于春节和冬季（尤其对北方而言）的因素，一季度市场原本就是楼市的传统淡季，一般1-2月份都是全年成交量最小的月份。问题在于，今年一季度面临的调控压力，是近几年少有的。2003年以来，调控政策多在二季度出台，去年则是集中于12月下中下旬，并沿续至今年1月。因此，导致市场由去年四季度的火热，转成今年一季度的冷淡。

楼市冷暖，地产股先知。地产股在去年5-7月最为风光，8月大盘调整中跌幅最大，12月中旬开始，又成为大盘回调的“重灾区”，如今多数地产股价格已跌回到去年8月底和5月底的水平。一季度市场成交量必然迅速下滑，价格则根据不同的城市、板块、项目，呈现多涨少跌的格局；政策方面，还会有部委和地方政府继续出台“国四条”配套措施，包括近日国办出台“国十一条”，可以说只有利空，没有利好。因此，整个今年一季度，地产股都将不会出现较大的投资机会，下跌和低位盘整将是主基调。

二季度将会成为决定今年楼市全年表现的关键。一般而言，每年春天房地产市场都会出现一波反弹，这与气候的相关性较大，其中又可分为两种性质，一种只是反弹，另一种是新一轮行情。以上海为例，2006年上海楼市3月上行，5月即达高点，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好转。2007年和2009年皆是3月开始回暖潮，全国亦如此，并且一直持续到第四季度，形成了一轮大牛市。

除了季节性因素外，二季度楼市差异与调控政策亦密切相关。2006年上海楼市春季反弹之所以昙花一现，是因为5月国务院召开国务院常务会议，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，等问题出台六项措施调控房地产（即“国六条”），其后九部委联后出台“十五条细则”，给刚有起色市场兜头一盆冷水。

2007年并无全面而严厉的房产新政出台，威力最大的“二套房贷政策”9月才出台，所以春季行情得以持续至下半年。2009年则是在2008年10月央行和财政部推出优惠政策、12月国务院出台“131号文”（其中包括营业税减免）的利好形势下，春季市场复苏最终演变成了全年狂欢。

那么，今年二季度楼市又将若何？笔者对此既不悲观，亦不乐观。今年春天市场还会出现回暖，但恐怕不会再现2007和2009年那样的全年大行情。主要原因是政策不支持。“国四条”的指导方针是“有保有压”，“保”的措施多沿续去年相关优惠政策，而“压”的措施并不多。近日“国十一条”偏向于强调抑制投资投机需求，但地方政府到底能落实到什么程度，还是未知数。

在今年宏观经济目标依然首重“保增长”的情况下，“遏制部分城市房价过快上涨”的调控方针，当前基本上属于信号意义大于具体举措，毕竟不希望在严厉打击投资投机性购房需求的同时，“误伤”合理的自住需求。国务院、相关部委、一线城市政府，都想看看一季度和二季度初的市场表现。上文已述，一季度市场将会出现低迷，如果3-4月份市场反弹过猛，导致价格重新飙升，则还会招来更严厉的调控。所以二季度市场会升温，却不会出现高温。

随着投资投机需求的萎缩，以及二季度以后供应量的渐渐放大，全国尤其是一线城市新建商品住宅供不应求的矛盾将会得到缓解，房价也就不可能重现2009年的“高调演出”。当然，市场总是变化莫测，一季度行情比二季度更好预测一些。二季度和下半年的房地产市场走势，会受到诸多外部因素的影响。比如下半年如果加息，则会在心理预期和资金方面，对于楼市产生明显的负面影响。我们不妨走一步看一步。

刊发于中国证券报