赵春雷：期待市场大调整并不现实

对于房地产市场来说，如果2009年是“救市年”的话，那么2010年或将成为“调控年”。回顾最近几年的多次政策调整，相机抉择的特征尤为明显。

一年多的时间里，管理层针对房地产市场的政策意图，实质上已经经历了由“救市”到“观察”再到“遏制”的三个阶段。而这三个阶段恰恰与宏观经济走势是逆向的，也正因此，显示了房地产市场在整体经济中的分量仍旧不可或缺。

综观目前已经出台的取消营业税减免优惠政策、“国四条”、提高购地门槛及规范土地使用防止囤地、“国十一条”等政策可见，其更多着墨之处多在于增加供应的环节。应该说与前几次调控中多针对交易环节抑制需求有所不同，不过，经历了前所未有的2009年大牛市的房地产市场是否就能应声而趋稳，重归理性，仍不乐观。

对于“救市”，地方政府积极响应；而对于抑制或遏制房价过快上涨，却不见得依旧如此积极。分税制与由此延伸出的事权与收入的矛盾是个中关键，土地财政仅仅是表象，而土地价格的权重之于房地产价格构成不言而喻。人多地少的现实，尤其是一线城市，使得囤地获得的土地溢价获利丰厚。对于资本而言，追逐利润是其天职，囤地的动机是合理的。而就地方政府来说，如果仅考虑财政收入，与市场化卖地相比，大力开发建设保障性住房多少显得动力不足。结果是，囤地制约了有效的市场供应，而保障性住房等公共产品的缺乏，又将低端需求挤到中端市场上。如此，一房难求，房价不上涨都难。

2009年的房地产市场疯狂，得益于同样少见的信贷货币增量，甚至得益于在全球经济危机之下缺乏可选择的投资去向。名义货币在增加，然而实体经济中的产能却出现了过剩。逐利是资本的本质，而定量宽松之下，对货币的信心难免不足，由此，具有稀缺性的大宗资产不可避免的受到了资本的疯狂追捧。房地产如此，石油如此，黄金如此，其他类投资品亦如此。

如果市场对于未来流动性的预期产生了变化，房地产市场必然不可避免的会面临调整。但2010年的信贷货币增量，受制于2009年的上马项目的可持续投入要求，以及保持连贯性的要求，有望仍旧将保持宽松，当然突破2009年的天花板是不现实的。流动性现实加之货币的乘数效应，以及调整经济结构所必需的时间，可以预见，即使2010年中遭遇加息，考虑时滞效应，也不会很大程度上改观流动性相对宽松的状况。更何况，对于货币当局而言，美国的利率情况是不可能被忽略的。

所以，已出台的调控政策虽然给市场带来了调整的预期，但期待大幅度调整、房价大跌，还不现实。

本文刊发于《东方早报》