房企融资“梗阻”使地王或成过去式

2009年，中国房地产市场“八仙过海”，房地产这个“唐僧”，人人都恨不得啖上一口，这其中，尤以各大上市房企在市场中最为“霸道”，各地地王此起彼落，那些包括央资、国企，以及民企中的大型上市房企，以十二万分的疯狂频频演绎“掠城夺地”，这些号称中国房地产市场“大鳄”级的房企依仗雄厚的资本实力，一方面是国家信贷资本源源不断地向这些房企输入，另一方面依赖上市企业的优势，建立起各式各样的畅通无阻的融资渠道，地王似乎是这些上市房企 “大鳄”手中的“把玩”，心不惊，肉不跳。

诸如总部位於广州的大型房地产企业，在股权分置改革后，重启IPO市场首批上市的第一家房地产企业：中国保利集团控股的保利房地产（集团）股份有限公司，在房地产行业中被戏称为“中国地产长城”的保利地产，在2009年前十一个月已斥资400亿元完成土地扩张超千万平米，在北京、成都、重庆、苏州等地多个城市屡创地王，目前保利地产土地储备总量已达2350万平米。

而相比恒大地产，保利地产似乎显得有点“小巫见大巫”了，在2009年三季度末，恒大已坐稳中国房地产企业土地储备TOP的榜单首席，其在全国的土地储备已达5100万平米，约51个项目分布于包括直辖市和各省会城市等23个城市，由于恒大地产近几年的战略扩张，已连续5年荣登中国房地产企业TOP10中的列强之一，其成功最大的缘由在於“五花八门”的融资手段，恒大的圈钱、圈地、再圈钱、再圈地在中国房地产界首屈一指。恒大地产曾在上市问题颇多坎途，而2009年11月5日，按计划完成IPO程序的恒大地产（3333.HK）终于在香港联交所挂牌上市，并且赢得部分国际资本大鳄的青睐，使恒大的增资扩股大获全胜。投资者看中恒大的主要原因，与其目前手握5100万平米的土地储备有极大关系。恒大上市后将大大扩展其融资渠道，并为其资本发展搭建平台。

中国房地产广东“五虎”之一的“碧桂园”，1992年诞生。截止2009年三季度末，以4360万平米的土地储备量紧随“恒大地产”。2007年4月20日，备受关注的内地第一地产股，广东碧桂园（2007.HK）如期在香港上市，创下了68万香港股民踊跃认购的盛况，上市为碧桂园带来滚滚钱流。千亿港币的市值，毕竟是在公开透明的香港资本市场所产生，甚至于没理由不令当今专门算计中国企业和企业家钱财的英国炒手胡润目瞪口呆。在资金策略上，碧桂园属于一种激进型公司，上市后明显运用“土地扩张”的策略，而且在二、三线城市低价拿地，分期开发的模式遭到了投资者的质疑，其高息举债到处扩张，导致了成本的大幅提高，包括长沙、巢湖、广州等地楼盘出现的“质量门”，给碧桂园股份也造成极大压力。而今次碧桂园与雅居乐及富力地产以“联合体”的模式投得广州亚运城的255亿“地王，可能令碧桂园再次高息大幅举债，正面临多家国内外权威机构财务评级的信用下降，碧桂园上市之后利用各种渠道大肆扩张土地储备，能不能带来新的机遇？市场质疑度正在大大提高。

多方信息显示，进入2010年后，房企欲通过资本市场套现融资，可能会变得越来越困难。确切地说，国土部正配合证监会对部分申请IPO和再融资房企中涉及15个省会的25起涉嫌违规用地项目进行清查，而令人注目是国土部、证监会拟联合制定募资管理新政。实际上，在2009年9月份，证监会已将征求国土部意见列为审核房企融资的前置程序，使上市房企的各项再融资申请的审批节奏就已明显放缓。在此次核查的25个房地产项目中，也有部分申请IPO和再融资计划的房地产企业。证监会统计显示，目前已提出过融资计划的等待审批的房地产企业约有60家，涉及金额超过千亿。这其中，启动于港交所上市的内地房企即超过20家，募资总量超过300亿。证监会、国土部联手检查违规项目，可以预见，进入新年后，对房企融资的监管将逐渐收紧。

在这些上市房企的再融资计划中，尽管融资模式多样，其中包括增发融资、配股融资、以及可转债融资等，证监会将严把上市房企融资大门，一种信号的显示，未来房地产市场中，融资困难度越来越高，对上市房企而言，地王或将成为过去式。其实，当2009年土地市场的疯狂之后，上市房企或多或少地出现资金紧绷现象。如若2010年上市房企一方面要面对证监会严把死守和融资批准大门，一方面受到信贷的制约，那么，地价下降势在必行。这其中，对于相当一部分借壳上市的房企，无论是尚在运作借壳的、还是已完成借壳的，比已上市的房企有更急迫的融资需求和冲动，但都将面临证监会的更严格的审批和融资渠道实际上的收窄状况，想到今日，何必当初，这些房企大多已支付了可观的借壳费用，现在是恐怕没有机会再后悔了。无度扩张，冒险激进，人为制造天价地王，是要付代价的，由此，上市房企或将陷入深深的房产融资窘境之中。